今回は、令和7年12月19日に公表された「令和8年度税制改正大網」のうち、貸付用不動産の相続税評価額の見直しについてお話します。現時点で改正には至っていないのですが、貸付用不動産をお持ちの方、今後貸付用不動産を取得する予定の方にとっては将来的な相続税額に大きな影響を及ぼしている可能性があるのでご紹介します。尚、今後の動向によっては、記載内容に変更が生じる可能性がありますが、この点はご了承ください。

1.改正の趣旨・背景

貸付用不動産の時価(市場価格)と相続税評価額の間に大きな乖離があるため、相続開始の直前に貸付用不動産を取得して相続税対策をするケースがみられるようになりました。そのため、相続税・贈与税の計算基礎となる評価額を「時価に近づける」方向で見直すこととなりました。

2.改正前の評価額

現行税制では、貸付用不動産の相続税評価額は次のように評価します。

3.改正の内容

今回の改正により、令和9年以降、原則として課税時期(相続開始日・贈与日)前5年以内に取得した貸付用不動産の相続税評価額は、土地・家屋とも通常の取引価額に相当する金額(取得価額を基礎)×80％となります。

【ケース①】

課税時期前5年以内に貸付用不動産(土地及び家屋)を取得した場合

但し、被相続人等が課税時期前5年超所有している土地の上に課税時期前5年以内に貸付用建物を取得した場合には、貸付用土地は改正の対象外(改正前の評価額)となり、貸付用建物のみ改正の対象となります。

【ケース②】

課税時期前5年超所有の土地に課税時期前5年以内に貸付用家屋を新築した場合

また、経過措置として、この改正に係る通達の発遺日(通達で定める日)において被相続人等がが5年超所有している土地の上にこの通達の発遺日までに貸付用建物の新築した場合には、貸付用土地及び貸付用建物(通達発遺日において建築中の建物を含む)はいずれも改正の対象外となり改正前の評価額となります。

【ケース③】

通達発遺日前5年前から所有の土地に通達発遺日前に貸付用家屋を新築した場合[経過措置]

4.簡単な事例紹介

ここで簡単な事例を紹介します。

5.不確定要素等

現時点では、公表されているのが税制大網のみですので、対象となる貸付不動産の範囲がどこからどこまでになるか、通達の発遺日がいつになるのかが未定です。また、取得から課税時期の間に地価が大幅に変動した場合にどう対応するのか、税制改正大綱で公表されたとしても実際に法案が成立するか否かも現時点では不明ですので、今後の動向が気になるところです。

ただ従来の相続税対策である「相続開始前に貸付不動産を取得すれば相続税額が下がる」といった節税策が通用しなくなることは確実と言っていいでしょう。