マンションを所有している方は、毎年「固定資産税」を納付する必要があります。しかし、どのような仕組みで税額が決まるのか分からないという方もいるのではないでしょうか。

固定資産税の税額は、土地と建物（家屋）部分に分けて評価額を基に、それぞれの税額を計算して合算します。さらに、マンションの固定資産税を軽減する特例措置などもあるため、正しく理解しておくことが大切です。

本記事では、マンションの固定資産税に関する概要や計算方法、軽減措置などについて詳しく解説します。

※本記事の内容は、2025年6月時点の情報です

固定資産税とは？　マンションにかかる税金の基礎知識

まずは、固定資産税の基礎知識を把握しましょう。

固定資産税の仕組みと対象となるもの

固定資産税とは、所有している土地・家屋・償却資産といった固定資産の所有者に対して課せられる税金です。毎年1月1日時点で、該当する固定資産を所有している方に納税が課されます。

固定資産税は国税ではなく、地方自治体が課税・徴収する税金です。例えば、東京23区に住んでいる場合は、都税として東京都に納付します。課税対象となる具体的な資産は、以下の通りです（※）。

徴収された固定資産税は、公共施設や公園、道路などの設備、介護・福祉などの行政サービスに使用されています。用途は自治体によって異なりますが、どの地域でも日々の暮らしを支える大切な財源です。

※参考：総務省.「固定資産税」,（参照2025-05-22）.

マンションの固定資産税評価額の決まり方

マンションの固定資産税は、固定資産税評価額に基づいて算出されます。固定資産税評価額とは、市区町村が定める土地や建物（家屋）の評価額のことです。

評価額は、土地と家屋（建物部分）によって異なります。土地が宅地として使用されている場合、国土交通省が毎年発表する時価公示価格の約7割を目安に算出します（※）。ただし、単純に評価額を7割に設定するわけではありません。正確な評価額は、地域の特性や周辺環境、法律による制限など、さまざまな要素を総合的に判断して各自治体が独自に算出します。

建物（家屋）の評価額は、再建築価格に経年減点補正率を掛けて算出します（※）。再建築価格とは、課税対象の建物と同じものを新築した場合に必要な費用のことです。経年減点補正率は、建物が古くなるにつれて生じる損耗（劣化や老朽化）を反映するための割合を指します。

建物（家屋）の評価額を算出する際は、基礎部分やキッチン、洗面台などの設備ごとに細かく評価点を定め、それらを合計して再建築価格を算出します。この再建築価格に、建物の築年数に応じた経年減点補正率を掛けると、現時点での評価額を求めることが可能です。

土地・家屋の評価額は、原則として3年に1回見直されます（※）。ただし、見直しの対象になっていない期間でも、地価が大きく下落した場合などには、途中で評価額が修正されるケースもあります。2025年6月時点で直近の見直しは2024年度に実施されており、次回は2027年度に行われる予定です。

※参考：総務省.「固定資産税」.“（1）固定資産を評価”,（参照2025-06-22）.

マンションの固定資産税の計算方法｜具体例で分かりやすく解説

ここからは、マンションにかかる固定資産税の計算方法を、新築と中古に分けて解説します。具体的な税率や評価額の確認方法も解説しているため、どれくらいの税金がかかるのかチェックしたい方は、ぜひシミュレーションしてみてください。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額の確認方法は、主に以下の3通りです。

課税明細書

課税明細書は、毎年4月頃に自治体から郵送される納税通知書に同封されている書類です。課税明細書では、評価額を確認できます。様式は自治体によって異なりますが、多くの場合は土地や建物ごとの固定資産税評価額や課税標準額などの詳細が記載されています（※）。

課税明細書は、固定資産税の支払いを証明する重要な書類です。再発行に対応していない自治体もあるため、紛失しないように大切に保管しておきましょう。

※参考：国税庁 相続税の申告要否判定コーナー.「固定資産税評価額」,（参照2025-06-22）.

固定資産課税台帳

課税明細書が手元にない場合は、固定資産課税台帳で確認しましょう。固定資産課税台帳とは、その土地や建物の評価額や所在地、所有者などの基本的な情報が記載されている台帳です。自治体が管理しており、窓口で申請すれば閲覧できます。

毎年4～6月頃までの縦覧期間中であれば、無料で閲覧が可能です（※1）。縦覧期間を過ぎた後は、手数料が数百円ほどかかるため、事前に自治体のホームページで確認しましょう（※2）。

なお、閲覧申請できる人は以下の通りです（※3）。

詳しい申請方法や手数料は、各自治体のホームページにてご確認ください。

※1 参考：東京都主税局.「＜縦覧のお知らせ＞固定資産税にかかる土地・家屋の価格などがご覧になれます（23区内）」,（参照2025-05-22）.
※2 参考：東京都主税局.「固定資産に関する証明書等の手数料について」,（参照2025-05-22）.
※3 参考：東京都主税局.「【土地・家屋】課税台帳を申請できる方」,（参照2025-05-22）.

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、固定資産税の課税対象の評価額を証明する書類です。土地や建物の評価額の他、所在地や所有者などが記載されています。先述した固定資産課税台帳に記載されている内容を証明する書類で、自治体の窓口や郵送、コンビニなどで取得できます。

申請できる人は以下の通りです（※）。

発行するには、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類が必要です（※）。証明書1通につき数百円程度の手数料が発生します。

証明書の取得方法・必要書類・手数料などは自治体によって異なるため、事前にホームページなどで確認しましょう。

※参考：大阪市.「固定資産評価（公課）証明書」.“請求できる方および必要書類”,（参照2025-06-22）

税率について

マンションの固定資産税は、評価額に税率1.4％を掛けて算出します。計算式は、以下の通りです（※）。

「1.4％」は法律で定められた標準税率で、多くの自治体が採用しています。ただし、自治体は条例によって税率を独自に引き上げることが可能です。詳細は自治体のホームページで確認しましょう。

もし評価額が3,000万円のマンションの場合、税額は以下のように計算します。

このケースで支払う年間の固定資産税は42万円です。ただし、新築住宅や住宅用地に該当する場合は、軽減措置を適用する場合があります。

※参考：総務省.「固定資産税」.“（2）評価額を基に課税標準額を決定”,（参照2025-06-22）.

【土地の軽減措置】住宅用地の特例とは？

所有するマンションの敷地が住宅用地の場合、固定資産税の課税標準額が軽減される「住宅用地の特例」が適用できます。住宅用地とは、居住用の住宅やマンションが建設されている土地のことです。適用されると、課税標準額が6分の1もしくは3分の1に軽減されます（※1）。

軽減措置の区分は、小規模住宅用地と一般住宅用地の2つに分かれています。以下は、それぞれの対象面積と課税標準額をまとめたものです（※2）。

区分	対象となる面積	課税標準額
小規模住宅用地	200m²以下の部分	評価額が6分の1に軽減
一般住宅用地	200m²を超える部分	評価額が3分の1に軽減

マンションは「1室 = 1戸」と見なされるため、更地や戸建て住宅よりも税額が安くなる傾向があります。マンションの1戸の面積は、多くの場合200m²を下回るため、ほとんどのケースで6分の1の軽減を受けられます。ただし、正確な軽減判定は自治体が行うため、課税明細書で確認しましょう。

※1 参考：総務省.「固定資産税」.“（2）評価額を基に課税標準額を決定”“住宅用地特例”,（参照2025-06-22）.
※2 参考：国土交通省.「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」.“固定資産税等の住宅用地特例”,（参照2025-06-22）.

計算例（新築と中古の場合）

ここからは、新築マンションと築10年の中古マンションそれぞれのケースに分けて、計算例をご紹介します。

新築マンションの固定資産税額

新築マンションの固定資産税額は、土地と建物（家屋）に分けて算出します。以下の条件を例に、まずは土地の固定資産税額を求めてみましょう。

土地が住宅用地として使われており、1室（1戸）当たりの面積が200m²以下の場合は「小規模住宅用地」になるため、土地の課税標準額が6分の1に軽減されます（※1）。

土地の固定資産税は、1万4,000円です。

次に、建物部分の税額を求めてみましょう。新築マンションの場合、新築から5年間は課税標準額が2分の1に軽減されます（※2）。計算式は、以下の通りです。

建物部分の固定資産税は、10万5,000円です。

年間の固定資産税額は、土地部分と建物部分の税額を合計したものになります。

結果、当該条件のマンションでは年間11万9,000円の固定資産税を支払うことになります。

※1参考：国土交通省.「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」.“固定資産税等の住宅用地特例”,（参照2025-05-22）.
※2参考：国土交通省.「新築住宅に係る税額の減額措置」,（参照2025-05-22）.

築10年の中古マンションの固定資産税額

中古マンションの建物部分の評価額は、再建築価格に経年減点補正率を掛けて算出します（※1）。ここからは、以下に挙げる築10年の中古マンションを例に固定資産税額を計算してみましょう。

まずは、土地の固定資産税額を求めます。1室当たりの面積は80m²のため、上記のマンションには住宅用地の特例が適用されます（※2）。計算式は、以下の通りです。

土地の固定資産税は、1万4,000円となります。

次に、建物の評価額を求めます。築10年の鉄筋コンクリート造マンションの場合、経年減点補正率は0.7397と定められています（※3）。計算式は、以下の通りです。

年間の固定資産税額は、土地部分と建物部分の税額を合計したものになります。計算式は、以下の通りです。

結果、当該条件の中古マンションで支払う年間の固定資産税は、年間11万7,558円です。

※1参考：総務省.「固定資産税」.“（1）固定資産を評価”,（参照2025-06-22）.
※2参考：国土交通省.「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」.“固定資産税等の住宅用地特例”,（参照2025-06-22）.
※3参考：法務局.「経年減価補正率表」.“2 非木造建物減価補正率（残価率）”,（参照2025-06-22）.

マンションの固定資産税を軽減する特例措置

所有しているマンションが新築住宅や長期優良住宅に該当する場合、固定資産税額が軽減される特例措置を利用できます。どのような軽減措置があるのか、事前に確認しておきましょう。

新築住宅（マンション含む）に対する軽減措置

新築住宅やマンションには、一定の要件を満たせば、建物部分の固定資産税が軽減される「新築住宅特例」が適用されます。主な適用要件は、以下の通りです。

上記要件に当てはまる場合、課税年度から5年間は120m²までの建物部分の固定資産税が2分の1に減額されます（※1）。（一般的な新築住宅は3年間2分の1に減額）

※1参考：総務省.「固定資産税」.“新築住宅特例”“【一般住宅分】”,（参照2025-06-22）.
※2参考：東京都主税局.「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」.“【家屋】5 新築住宅の減額は”,（参照2025-06-22）.

長期優良住宅（マンション含む）に対する軽減措置

所有している住宅やマンションが長期優良住宅に該当する場合、通常の新築住宅よりも優遇期間が延長される固定資産税の軽減措置があります。120m²までの固定資産税額が減額されます（※1）。主な要件は、以下の通りです（※2）。

長期優良住宅とは、長く住み続けられるような構造や設備を有していたり、自然災害への対策が施されていたりする住宅のことです（※3）。2階以下の住宅は5年間、3階建て以上の住宅は7年間、建物部分の課税標準額が2分の1になります（※2）。

なお、軽減措置を適用する場合、多くの自治体では申告書の提出が必要です。
※1参考：総務省.「固定資産税」.“新築住宅特例”“【長期優良住宅分】”,（参照2025-06-22）.
※2参考：国土交通省.「認定長期優良住宅に対する税の特例（所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税）」.“【固定資産税】”,（参照2025-06-22）.
※3参考：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会.「長期優良住宅とは」,（参照2025-06-22）.

マンションの固定資産税、戸建て住宅と何が違う？

固定資産税は、土地と建物の評価額に基づいて計算されますが、マンションと戸建て住宅では評価の仕組みに違いがあります。ここからは、どのような違いがあるのか見ていきましょう。

土地の評価方法の違い

1戸建ての住宅では1人または共有で敷地全体を所有しているケースが多く、その土地の評価額に応じて固定資産税が課税されます。一般に、敷地面積が広いほど課税対象となる評価額が大きくなり、固定資産税も高くなる傾向です。

一方、マンションでは、建物の敷地を住民全員で共有しています。各戸の所有者は、土地全体に対して敷地権と呼ばれる持ち分割合を持っており、その持ち分だけが課税対象です。そのため、土地の評価額が戸建て住宅より抑えられる傾向にあります。

建物の評価方法の違い（構造による影響など）

1戸建てに比べてマンションの方が、建物部分の固定資産税が高くなる傾向があります。これは、建物の耐用年数や減価の進み方に明確な違いがあるためです。

居住用の木造1戸建ての耐用年数は、22年です（※）。一方、鉄筋コンクリートマンションの耐用年数は47年となっています（※）。木造住宅は22年かけて価値が減少していくのに対し、マンションは47年かけてゆっくりと評価額が下がっていきます。

そのため築年数が同じでも、マンションの建物部分の評価額が戸建てより高くなりやすく、固定資産税も高くなる傾向があるのです。

一般的には、戸建て住宅の土地部分と建物部分の評価額の比率は7：3とされています。一方、マンションの場合は逆の3：7になるといわれています。

※参考：国税庁.「主な減価償却資産の耐用年数表」.“＜建物＞”“木造・合成樹脂造のもの”“鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの”,（参照2025-06-22）.

マンションの固定資産税に関するよくある疑問

ここからは、マンションの固定資産税に関するよくある質問に回答します。

築年数によって税額は変わりますか？

マンションの固定資産税額は、築年数によって変わります。

変動するのは建物の評価額で、築年数が経過するにつれて評価額は少しずつ下がっていきます。土地部分は基本的に築年数の影響を受けません。

建物の評価額は、再建築価格に経年減点補正率を掛けて算出します（※1）。例えば、土地の評価額が2,000万円、再建築価格が1,000万円の鉄筋コンクリート造のマンションの場合、築5年と築20年のケースで比較すると以下のようになります。

【築5年】※土地には住宅用地の特例が適用されるものとして計算

土地の税額	●  2,000万円 × 1/6 × 税率1.4% = 約4万6,600円
建物の税額	●  1,000万円 × 0.8569  = 856万9,000円 ●  856万9,000円 × 税率1.4% = 約11万9,966円
年間固定資産税額	●  約4万6,600円 + 約11万9,966円 = 約16万6,566円

【築20年】

土地の税額	●  2,000万円× 1/6 × 税率1.4% = 約4万6,600円
建物の税額	●  1,000万円 × 0.5054  = 505万4,000円 ●  505万4,000円 × 税率1.4% = 約7万756円
年間固定資産税額	●  約4万6,600円 + 約7万756円 = 11万7,356円

上記の通り、築浅のマンションは経年による減点が少ないため、評価額が高くなり、その分固定資産税額も上がります（※2）。築年数が進むと、建物の評価額が下がることで、建物部分の固定資産税額も軽減されます。

※1参考：総務省.「固定資産税」.“（1）固定資産を評価”,（参照2025-05-22）.
※2参考：法務局.「経年減価補正率表」.“2 非木造建物減価補正率（残価率）”,（参照2025-05-22）.

共有名義の場合、誰に納税義務が発生しますか？

共有名義でマンションを所有している場合、共有者全員に固定資産税の納税義務が発生します。これは、地方税法第10条第2項で「共有の固定資産や使用物は、共有者全員が連帯して納税義務を負う」と明記されているためです（※1）。

例えば、兄弟2人で共有しているマンションの固定資産税が10万円だった場合、共有持分に応じて負担額が決まります。共有持分に基づいて納税するのは、民法第253条で「共有物に関する費用は持分に応じて負担すべき」と定められているためです（※2）。

ただし、誰か1人が支払いを拒否した場合、他の共有者が拒否した人の分の税額を支払うことになるかもしれません。これは「連帯して義務を負う」という法的性質によるもので、自治体が未納分を他の共有者に請求できるためです。事前に共有者同士で税金の支払い方法や請求方法を話し合っておきましょう。

※1参考：e-Gov法令検索.「地方税法」.“第十条の二”,（参照2025-05-22）.
※2参考：e-Gov法令検索.「民法」.“第二百五十三条,（参照2025-05-22）.

固定資産税の支払期限はいつですか？

固定資産税の支払期限は、自治体によって異なります。ただし、多くの自治体では毎年4～6月頃に自宅に納税通知書が届くように発送され、年4回もしくは一括払いで期日までに納付します。

以下は、主な自治体の2025年度固定資産税納付期日をまとめたものです（※）。

都市	第1期	第2期	第3期	第4期
札幌市	4月30日	7月31日	9月30日	12月31日
仙台市	4月30日	7月31日	9月30日	1月5日
東京23区	6月30日	9月30日	1月5日	3月2日
名古屋市	4月30日	7月31日	1月5日	3月2日
大阪市	4月30日	7月31日	12月25日	3月2日
福岡市	4月30日	7月31日	1月5日	3月2日

このように、第1期～第4期まで期限が定められています。期日を過ぎると延滞金が発生する可能性があるため、忘れずに支払いましょう。

※参考：札幌市.「固定資産税」.“納税の方法”,（参照2025-06-22）.
※参考：仙台市「市税の納税通知書の発送日および納期限を決定しました」.“令和7年度市税の納期限について”,（参照2025-06-22）.
※参考：東京都主税局.「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」.“Q4 固定資産税の納期はいつですか。”,（参照2025-06-22）.
※参考：名古屋市.「固定資産税について」.“納付の方法”,（参照2025-06-22）.
※参考：大阪市.「大阪市税の納期限等」,（参照2025-06-22）.
※参考：福岡市.「固定資産税」.“7 納税の方法”,（参照2025-06-22）.

固定資産税はどのように支払えばよいですか？

固定資産税の支払い方法は、主に以下の通りです。

現金払いは、コンビニエンスストアや銀行、郵便局、自治体の窓口などに納付書を持参して納税します。払い忘れを防止したい場合は、口座振替やクレジットカードでの納税を検討しましょう。

支払い用のQRコードやバーコードが記載されている納付書は、スマートフォン決済アプリや電子マネーで支払うことが可能です。対応アプリとして、PayPayやLINE Pay、楽天ペイなどがあります。

ペイジー（Pay-easy）とは、専用の番号を使って支払いが完了できる電子支払いサービスです。ペイジーマークが納付書に記載されていれば、対応ATMやインターネットバンキングで納税できます。

納付方法や対応している決済手段は、自治体によって異なります。事前お住まいの自治体のホームページや納税通知書で確認しておきましょう。

マンションの固定資産税を正しく理解し、賢く対策しよう

マンションの固定資産税は、土地と建物の評価額に基づいて計算され、建物の築年数や構造などによって税額が変動します。新築マンションや長期優良住宅は、軽減措置が適用される場合もあり、税負担を軽減できる可能性があります。納付時期や支払い方法は自治体ごとに異なるため、通知書や納付方法の確認しておきましょう。

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