両親などから土地を相続した場合、相続税が発生することがあります。相続税の有無や具体的な税額は、相続した資産の価値や特例適用の有無などによって異なり、適切な対策を講じておけば税制優遇を受けられるケースもあります。

将来土地を相続する予定がある方は相続税についての知識や対策方法をチェックしておきましょう。本記事では土地を相続したときに発生する税金や、相続税評価額や税金の計算方法、活用できる控除や特例、よくあるトラブルについて解説します。

土地を相続した時点で発生する税金

亡くなった人（被相続人）から土地を相続した時点で生じ得る税金は2つあります。

1つ目は相続税です。土地を相続した人（相続人）には、その土地の価値によっては相続税を納める義務が課せられる場合があります。
2つ目は登録免許税です。相続などによって土地の所有者を変更（移転登記）する際、登記を受ける者（相続人）に対して課せられます。

どちらも土地の価額に一定の税率を乗じて税額を求めますが、登録免許税の税率が不動産価額の0.4％（4/1,000）であるのに対し、相続税は10～55％とより高く設定されています。特に、土地の価額が大きい場合、相続と同時に多額の相続税が発生するため、家計を圧迫する可能性が高いです（※1）（※2）。

しかも相続税は、原則として指定の期限までに一括納付する決まりになっているため、納税額がどのくらいになるかあらかじめ確認し、必要に応じて資金の準備を始めておくことをおすすめします。

※1参考：国税庁.「No.7191　登録免許税の税額表」,（参照2025-04-17）.
※2参考：国税庁.「財産を相続したとき」,（参照2025-04-17）.

土地の相続税評価額の計算方法

相続した土地にかかる税金を求めるには、その土地の相続税評価額を調べる必要があります。相続税評価額とは、文字通り相続税を計算する際に使用する評価額のことで、国が定めた財産評価基本通達という評価方法に基づいて計算されます。土地は宅地や田、畑、山林などの地目ごとに、路線価方式あるいは倍率方式を用いて評価するのが基本です。

それぞれの適用基準と計算式は以下の通りです。

路線価（その土地の1m²当たりの価額）は、国税庁のWebサイトで公開されている路線価図・評価倍率表で確認できます。

奥行価格補正率は、地区区分や奥行距離などその土地の形状に応じて定められています。例えば、路線価が20万円、奥行価格補正率が1.0、土地の面積が200m²だった場合、20万円 × 1.0 × 200m² ＝ 4,000万円（注）がその土地の相続税評価額です。なお、奥行価格補正率は国税庁のWebサイトで確認することが可能です。
注：その他の補正率（間口狭小補正率・不整形地補正率など）が追加される場合あり

一方の倍率方式は、市町村が決定する固定資産税評価額に、路線数・評価倍率表で確認できる評価倍率を乗じて計算します。例えば、固定資産税評価額が3,000万円で、評価倍率が1.1倍だった場合、3,000万円 × 1.1倍 ＝ 3,300万円がその土地の相続税評価額です。

土地を相続したときの税金の具体的な計算方法を紹介！

土地の相続税を計算する方法を3つのステップに分けて説明します。

課税遺産総額を求める

課税遺産総額とは、相続税の対象となる財産から基礎控除を差し引いた額で、実際に税金が課せられる部分を指します。基礎控除とは、相続税を計算する際に適用される非課税枠であり、以下の計算式によって算出します（※）。

法定相続人とは民法で定めた相続人であり、被相続人の配偶者、子ども、親、兄弟姉妹などがこれに該当します。例えば夫が死亡し、妻と子2人が相続する場合、基礎控除額は3,000万円 ＋ （600万円 × 3人） ＝ 4,800万円です。

※参考：国税庁.「No.4152 相続税の計算」,（参照2025-04-21）.

法定相続分を求める

法定相続分とは、民法で定められた相続人ごとの遺産の取り分です。被相続人との関係に応じて以下のように定められています（※）。

なお、子や直系尊属、兄弟姉妹が2人以上いる場合は、法定相続分を法定人数分で等分することになります。例えば、課税遺産総額が3,000万円で、法定相続人が妻と子2人だった場合、妻は1／2で1,500万円、子は1人につき1／4で750万円が法定相続分です。

※参考：国税庁.「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」,（参照2025-04-21）.

相続税を計算する

相続税は、課税遺産総額を法定相続分で按分した金額に対して相続税率・控除額を適用して算出します。

相続税率と控除額は法定相続分に応じて以下のように定められています（※）。

前述のパターンを例に挙げると、妻の法定相続分は1,500万円であるため、相続税は1,500万円 × 15％ － 50万円 ＝ 175万円です。子1人当たりの相続税は750万円 × 10％ ＝ 75万円となります。

※参考：国税庁.「No.4155 相続税の税率」,（参照2025-04-21）.

土地の相続のときに活用できる控除例

土地の相続の際に活用できる控除は、前述した基礎控除の他にもいくつか存在します。ここでは土地相続の際に活用できる控除の代表的な例を2つ紹介します。

配偶者の税額の軽減

配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が相続した遺産の額について、一定額までは非課税になるという制度です（※）。ここでいう一定額は、以下いずれかのうち多い額が適用されます。

この制度を利用するには、以下の書類を準備して所轄の税務署に提出する必要があります。

遺産分割協議書の写しには、相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）も添付します。なお、この制度は配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算するため、一部の場合を除き、相続税の申告期限までに分割されていない財産については制度の対象外となる点に注意が必要です。

※参考：国税庁.「No.4158　配偶者の税額の軽減」,（参照2025-04-18）.

未成年者の税額控除

未成年者の税額控除とは、相続人が未成年者である場合に一定の金額を控除する制度です。控除額は、未成年者が満18歳になるまでの年数1年（1年未満の期間がある場合は切り捨て）につき10万円で計算した額となります（※1）。

例えば、相続の時点で未成年者の年齢が16歳4カ月だった場合、端数である4カ月は切り捨てて16歳として計算するため、18歳までの年数は2年となり、2年 × 10万円 ＝ 20万円が控除されます。
なお、未成年者が相続した相続税額が控除額より下回っていた場合、控除し切れない分はその未成年者の扶養義務者（両親等）の相続税額から差し引くことが可能です。

上記で紹介した制度の他にも、85歳未満の障害者が相続人になる場合に適用される障害者控除や、被相続人が亡くなった日より3年以内に財産の贈与を受けていた場合に適用される贈与税額控除などがあります（※2）（※3）。

※1参考：国税庁.「No.4164　未成年者の税額控除」,（参照2025-04-18）.
※2参考：国税庁.「No.4167 障害者の税額控除」,（参照2025-04-21）.
※3参考：国税庁.「No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」,（参照2025-05-02）.

小規模宅地等の特例とは？　適用対象と控除額を解説

小規模宅地等の特例とは、相続開始の直前まで被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業または居住の用に供されていた宅地等について、所定の要件を満たす場合、相続税評価額を一定割合減額できる制度です（※）。

適用には所定の要件を満たさなければならないため、国税庁のWebサイト等で概要をチェックしておきましょう。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」,（参照2025-04-21）.

特例対象となる土地

特例の対象となる土地は、以下3つです（※）。

なお、上記の条件に加え、それぞれの利用区分ごとに事業承継要件や保有継続要件などを満たす必要があります。要件は国税庁のWebサイトに詳しく掲載されているため、事前にきちんと確認しましょう。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」,（参照2025-04-21）.

減額割合と限度面積

特例が適用された場合の減額割合は宅地等の利用区分や要件によって以下のように定められています（※）。

限度面積とは、その減額割合が適用される土地面積の上限です。これ以上の分については減額は適用されないことに注意が必要です。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」,（参照2025-04-21）.

土地の相続のときによくあるトラブル

土地の相続は必ずしもスムーズに行われるわけではなく、時としてトラブルに発展することもあります。トラブルの内容は多岐にわたりますが、よくあるケースは以下の通りです。

特に遺言書が作成されていない場合、法定相続人同士で遺産分割協議を行い、どのように遺産を分ければ良いか一から話し合わなければなりません。各々が意見を主張し合うと話がまとまらず、トラブルに発展しやすくなるため、土地相続が得意な専門家に相談するなど第三者に介入してもらって対処することを検討した方が良いでしょう。

土地相続では特例と控除を最大限活用しよう！

土地を相続すると、相続した財産に応じた税金が発生します。土地の価値が高い場合、多額の相続税を負担しなければならないこともあるため、基礎控除に加え、配偶者の税額軽減や未成年者の税額控除、小規模宅地等の特例などの制度を利用し、なるべく税制上の優遇を受けられるよう努めましょう。
また土地相続はトラブルリスクが高い手続きであるため、必要に応じてプロの力を借りることも大切です。

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