「不動産投資は相続税対策に効果的」といわれることがあります。なぜ不動産投資を行うことで、相続税を節税できるのでしょうか。

本記事では、不動産投資が相続税対策になる3つの理由に加え、相続税対策に適している不動産の種類、不動産投資による相続税対策の注意点、その他の相続税対策方法を解説します。相続税を圧縮するために不動産投資を検討している方や、効果的な相続税対策方法を探している方は、ぜひ本記事を参考にしてください。

不動産投資が相続税対策になる3つの理由

不動産投資が相続税対策になるとされている理由は、主に3つあります。相続税を抑えるために不動産投資を考えているのなら、まずその理由を把握しておきましょう。

不動産は現金よりも相続税評価額が下がりやすい

不動産投資が相続税対策になる理由の一つは、不動産の方が、現金よりも相続税評価額が下がりやすいためです。

例えば、現金2億円を相続する場合、2億円がそのまま相続税評価額となり、2億円に対して相続税が発生します。一方、2億円を不動産に投資した場合、一般的に購入価格よりも相続税評価額が下がるため、相続税の負担を軽減できるのです。

投資した不動産を貸し出せばさらに節税できる

投資した不動産を他人に貸し出す場合、さらに相続税を抑えられます。

不動産を貸し出すことで節税効果が得られるのは、他人に貸し出すことで、自分が所有している不動産を自由に使うことができなくなるためです。建物の場合、貸家（かしや）に該当し、建物の建築費よりも30～35％程度相続税評価額が下がります。また賃貸物件が建っている土地は、規定の要件を満たせば「貸家建付地」に該当し、更地と比較すると、15～20％程度相続税評価額が下がります（※）。

建物・土地両方の相続税評価額が抑えられるため、賃貸アパートや貸ビルとして、不動産投資をする方も少なくありません。

※参考：国税庁.「No.4614 貸家建付地の評価」,（参照2025-04-28）.

小規模宅地等の特例の対象となることがある

投資した土地が小規模宅地等の特例の対象になることがあるのも、不動産投資が相続税の節税になる理由の一つです。

被相続人の自宅や事業用として使っていた土地や、貸し出しているアパートなどが建っている土地などは、小規模宅地の特例の対象となる可能性があります。この特例により、被相続人の自宅が建っていた土地の場合は相続税評価額が80％減額、経営していた賃貸アパートが建っていた土地の場合は50％減額されるため、相続税を大幅に抑えることが可能です（※）。

減額の対象となるのは土地のみですが、大きな節税効果が得られるでしょう。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」,（参照 2025-04-27）.

相続税対策に向いている不動産とは？

ここからは、どのような不動産が相続税対策を目的とした不動産投資に適しているのかを解説します。

市場価格と相続税評価額の開きが大きな不動産

市場価格と相続税評価額の開きが大きな不動産は、相続税対策を目的とした不動産投資に向いています。

市場価格と相続税評価額の開きが大きな不動産の代表例は、都市部にある土地です。土地の相続税評価額は、市場価格の80％程度が目安とされています。そのため、市場価格が高い土地の方が、相続税評価額との差が大きくなりやすいです。

その他にも人口の多い土地や、交通の便が良い土地、活用しやすい形の土地、接道条件が良い土地は、市場価格が高くなる傾向にあるため、相続税評価額との開きが大きくなります。

流動性の高い不動産

流動性が高く、売却しやすい不動産も、相続税対策を目的とした不動産投資に適しています。

流動性が高い不動産とは、市場のニーズにマッチしやすく、必要なときに現金化しやすい不動産のことです。例えば、都市部にあり、周辺環境が整っていて、購入しやすい価格の土地は、購入希望者が現れやすいため、流動性が高い不動産に該当します。流動性が高い不動産は融資の審査に通りやすいため、スムーズに不動産投資による相続税対策が進められるでしょう。

将来子どもや孫が相続した不動産を現金化する際も、流動性が高い不動産はメリットが大きいです。

高い収益性が見込める不動産

不動産投資で相続税の負担を大きく抑えるには、土地や建物を貸し付けることがポイントです。しかし不動産自体に収益が見込めなければ、相続税を抑えられても、赤字経営になってしまう恐れがあります。

相続税評価額を下げることだけを考えるのではなく、高利回りで収益が見込めるかどうかも検討することが大切です。不動産投資で収入があれば、相続税の支払いに回せるため、結果として負担を軽減できます。

不動産投資による相続税対策の注意点

不動産投資による相続税対策を検討する際は、単に利回りの高さだけを基準に投資先を決めるのは避けるべきです。

一般的に利回りが高いのは、購入価格が低い傾向にある中古物件ですが、中古物件は建物や設備が老朽化すると、空室リスクが高くなります。逆に新築物件は、購入価格が高いため利回りが低いです。しかし、入居者が集まりやすい傾向にあるため、安定した収益を見込める可能性があります。

利回りは投資判断において重要な指標ですが、それだけで物件を選ぶと、思わぬ損失を招くこともあるため、慎重な見極めが必要です。

また利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。前者は表面的な収益を示す単純な計算値であり、後者は管理費・修繕費・税金などを考慮した実際の収益性を示します。表面利回りが高く見えても、実質的な手取りは半分以下になるケースもあるため、実際にかかるコストを考慮した収支シミュレーションを行うことが重要です。

さらに、中古物件に投資する際には、その建物が新耐震基準を満たしているかも必ず確認しましょう。1981年以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいて建てられているため、大規模地震が起こった際に倒壊などのリスクが高くなります（※）。築年数がたっている建物は防火性能に不安が残ることが多く、万が一の際にはオーナーの責任が問われる可能性もあります。

※参考：国土交通省.「建築」,（参照 2025-04-27）.

不動産以外で相続税対策する方法

不動産以外で相続税対策をするには、以下のような方法があります。

※1参考：国税庁.「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」,（参照 2025-04-27）.
※2参考：国税庁.「No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金」,（参照 2025-04-27）.

相続税を抑えられる効果が高い対策方法は？

相続税の節税方法は不動産投資以外にもさまざまな選択肢がありますが、どの方法が適切かは、相続財産の内容や状況によって大きく異なります。

一見相続税の節税効果が高い方法でも、支出が増え過ぎる方法では、結果的にマイナスになってしまう可能性が高いです。効果的な方法はケースバイケースになるため、税理士などのプロに相談して、どの方法が適しているかアドバイスを仰ぐと良いでしょう。

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不動産投資は相続税対策に適した方法で、大幅に相続税を節税できる可能性があります。ただし、不動産投資以外にも相続税対策方法はさまざまなものがあるため、ご自身にどの方法が適しているかは、慎重に判断しましょう。

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