アパート経営は、眠っている土地を有効活用する方法の一つとして人気が高いです。アパート経営をするためには、最低限どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

本記事では、アパート経営をするために最低限必要な費用や、自己資金の必要性、アパート経営に向いている土地の特徴、土地活用でアパート経営をするメリットや注意点などを解説します。土地活用で収入を確保したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営をするために最低限必要な費用

アパート経営をするためには、最低限以下の費用が必要になります。

それぞれどのような費用なのかを見ていきましょう。

本体工事費

アパート経営を始めるには、アパートの本体工事費が必要です。

本体工事費は、建物の規模や構造、階数、内装、設備などによって大きく異なります。一般的な構造別の坪単価の目安は以下の通りです。

例えば、100坪の木造のアパートを建てる場合、本体工事費の目安は7,500万円から1億円となります。ただし、同じ建物を建てる場合でも、建設会社によっても費用が変わってくるため、複数の会社から見積もりを取り、比較することが大切です。

付帯工事費

付帯工事費は、主に次のような工事の費用です。

付帯工事費は、本体工事費の20％程度が目安とされています。土地の状態や広さ、ライフラインの整備状況などによっても変動するため、5〜10％程度で抑えられることもあるようですが、多めに見積もっておくと良いでしょう。付帯工事費がどの程度かかるかは、建設会社の担当者に実際に現場を確認してもらい、見積もりを出してもらいます。

諸費用

諸費用には、以下のようなものがあります。

諸費用の合計は、本体工事費の5〜10％程度とされています。土地がない場合は、上記に加えて土地の購入費も必要です。

アパート経営に自己資金は必要？

自己資金なしでアパート経営を行うのは、100％不可能というわけではありません。しかし、通常、アパート経営の経験がない人は、自己資金なしで融資を受けようとしても審査に通りにくいです。

アパート経営をしたいと考えているのなら、初期費用の10～30%程度は、自己資金でまかなえるようにしておくと良いでしょう。

初期費用とは本体工事費・付帯工事費・諸費用を指します。その中でも大半を占めるのは、本体工事費です。そのため、本体工事費の10〜30％程度を自己資金の目安としておくのが一般的です。ただし、諸費用は自己資金で支払わなければならないため、本体工事費の10〜30％に、本体工事費の5〜10％程度を加えた金額を考えておくと良いでしょう。

自己資金を多く用意しておけば、借入額が少なくなるため、融資を受けやすくなります。しかし、自己資金を投入し過ぎると、手元のお金が少なくなるため、後々修繕費や維持費でキャッシュフローが悪化する可能性が高いです。将来を見据えて、自己資金のバランスを考えるようにしましょう。

土地活用でアパート経営をする際に必要な坪数は？

土地活用でアパート経営を考えている方の中には、「今ある土地は、アパート経営に十分な広さなのだろうか」と疑問に思っている方もいるでしょう。

アパート経営に必要な坪数は、一般的に60坪（200平米） 以上といわれています。60坪の場合、ワンフロアに25平米のワンルームを8部屋作れる計算です。2階建てなら16部屋、3階建てなら24部屋確保できます。

アパート経営を成功させるには、確保できる部屋数が重要です。60坪以下でもアパートが建っている土地はありますが、部屋数が少なくなると空室リスクが上がるため、経営に工夫が必要となるでしょう。平均的には、80〜100坪程度 のアパートが多いようです。

なお、駐車場付きアパートの経営を考えている場合は、80坪以上 の土地が推奨されます。

アパート経営に適した土地の特徴

アパート経営に適した土地には、以下のような特徴があります。

これらに加え、建てようとしているアパートが、そのエリアのニーズにマッチしているかどうかも重要です。例えばファミリー世帯からのニーズが高いエリアに、単身向けのアパートを建てると、空室リスクが高くなります。

土地活用でアパート経営をするメリット

土地活用でアパート経営をする4つのメリットを解説します。

土地購入費がかからない

土地活用でアパート経営をするメリットの一つは、土地購入費がかからないことです。

前述した通り、アパート経営には本体工事費・付帯工事費・諸費用が最低限必要ですが、土地がない場合、土地の購入費も必要になります。アパート経営に適した広さや条件の土地を購入するには、数千万円かかることも珍しくありません。土地活用なら、負担を軽減してアパート経営が始められます。

節税効果が期待できる

節税効果が期待できることも、土地活用でアパート経営をするメリットです。

所有している土地を活用してアパート経営をすると、土地に対する固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられる他、減価償却費や借入金利息を経費計上することで所得税・住民税の負担軽減も可能です。

また将来不動産を子や孫に相続する際は、現金や更地の土地を相続するよりも、相続税を抑えられます。

グレードの高い物件を建てられる

グレードの高い物件を建てられることも、土地活用でアパートを経営するメリットの一つです。

土地が既にある状態でアパート経営を始める場合、土地購入費を節約できる分、本体工事費に多く予算を割くことが可能です。設備が充実した物件や、トレンドを取り入れたデザイン性の高い物件、セキュリティを強化した物件など、物件自体のグレードを高めれば、周辺の競合物件との差別化を図れるでしょう。

また、家賃をやや高く設定すれば、収益性を高めることも可能です。

リスクの少ない経営がしやすい

リスクの少ない経営がしやすいことも、土地活用でアパート経営をするメリットです。

土地の有無以外は同条件でアパート経営を始める場合、土地を持たずにスタートするアパート経営よりも、土地活用によるアパート経営の方が利回りの良い経営ができます。特に土地価格が高い都市部に土地を持っている場合、リスクを抑えながら多くのリターンを得られる可能性が高いです。

土地購入費がかからない分、ローンの返済も早めに終えられるため、早い段階で長期的に安定した収入を得られる可能性もあります。

土地活用でアパート経営をする際の注意点

土地活用でアパート経営をするメリットは多いですが、立地や土地の大きさ・形を選べないことがリスクにつながる恐れもあるため、注意が必要です。

前述したアパート経営に適した土地の特徴に当てはまる場合は、入居者が集まりやすい傾向にありますが、そうでない場合、入居率が低く、収益を確保できない可能性もあります。また、土地の大きさや形によって希望するアパートを建てるのが難しい場合、確保できる部屋数が少ないため、空室リスクが高くなってしまうでしょう。土地によっては、アパートを建てること自体が認められないかもしれません。

条件の良い土地だとしても、アパート経営を行う以上、家賃の滞納リスクや老朽化による修繕の必要性、災害のリスクなどもあります。土地活用でのアパート経営を考えているのなら、土地を所有している場合に考慮すべき注意点やアパート経営自体のリスクを踏まえ、アパート経営が適しているかどうかを判断することが大切です。

土地活用によるアパート経営を検討しているのなら、専門家に相談してみよう

土地活用でアパート経営をする場合、土地購入費がかからない上、節税効果も期待できるなど、さまざまなメリットがあります。ただし、土地の条件や状態によっても、アパート経営が適しているかが異なるため注意が必要です。アパート経営で成功するためには、土地活用に強みを持つ建設会社や不動産会社などに相談して、慎重に検討しましょう。

愛知県名古屋市に本社を置く貝沼建設は、半世紀以上 にわたり多くの土地活用をサポートしてきました。オーナーさまのご希望や土地の条件に応じたプランを提案するため、まずはお気軽にご相談ください。