土地売却・土地活用はどちらを選ぶべき？

土地を所有している方にとって、その活用方法は多岐にわたります。賃貸経営や駐車場経営、農地としての利用などさまざまな手段があり、ときには売却が有効な選択肢となることもあり得るでしょう。

そこで本記事では、土地活用と売却の違いや、それぞれのメリット・デメリット、判断のポイントを分かりやすく解説します。将来の資産価値を見据えた選択の参考として、ぜひお役立てください。

手放して現金化する「土地売却」

土地の売却とは、土地を現金化し、管理の負担から解放される手段です。

例えば今後使う予定のない土地を所有し続けることに不安がある場合は、売却を検討するのが現実的でしょう。長期的に安定した収益を得たいと考えるなら、土地活用を選択すべきです。判断の際には、収益の見込みや税金の負担、将来的な資産価値など、複数の観点から比較検討する必要があります。

土地売却のメリット

不動産を売却する大きなメリットは、資産を現金化できることにあります。急に資金が必要になったときや、別の投資機会を生かしたいときなど、売却によってまとまった資金を得られるのは大きな利点です。収益性の乏しい土地を手放し、より高いリターンが見込める資産に転換することも可能になります。

また、土地や建物を所有し続けるには、固定資産税や維持管理費が継続的にかかります。草刈りや建物の補修といった作業が必要になるケースもあり、所有者の負担は少なくありません。

特に利用予定のない土地や老朽化した建物を抱えている場合は、収益を生まないにもかかわらず、費用や手間がかさむ一方です。売却すればこうした負担を解消できると同時に、放置による倒壊・不法投棄・景観悪化などのリスクも回避できます。結果として、地域の安全や環境維持にも貢献することになるでしょう。

さらに、相続対策として土地を売却するケースも多く見られます。納税資金の確保や公平な分配を進めるため、現金化は有効です。共有名義の土地は管理や活用が難しくなることもあるので、売却によってトラブルを未然に防ぐことができます。

なお再建築不可や形状が特殊な土地など、活用が難しい場合にも売却は有効です。市場が好調なタイミングでの売却は、資産価値の最大化にもつながるでしょう。

土地売却のデメリット

売却には注意点もあります。土地を一度売却してしまうと、同条件・同価格で同じ土地を再取得するのは非常に困難です。地価が将来的に上昇する可能性があった場合には、その利益を手放すことになり、資産価値や収益の機会を失うリスクがあります。特に将来の相続や事業展開で土地の活用を検討している場合には、慎重な判断が求められるのです。

また、売却益に対しては譲渡所得税がかかることがあります。所有期間や取得費用によって税率は異なりますが、利益のすべてが手元に残るわけではありません。特に取得時の契約書や諸経費の資料が手元に残っていないと、取得費が低く見積もられて課税額が高くなる可能性があるため、事前の確認が重要です。

土地売却では、売却するまでに時間がかかるケースもあります。仲介方式では買主が見つかるまで数カ月以上かかることもあり、その間は価格交渉や内覧対応、書類の整備などの手間も発生します。土地の状態や立地条件によっては、なかなか買い手が現れず、想定よりも長期化することもあるでしょう。売却の手続きが煩雑に感じられる方にとっては、大きな負担になる場合もあります。

※参考：国税庁.「土地や建物を売ったとき」. ,（参照2025-07-23）.

新たな収益を生み出す「土地活用」

土地活用とは、所有している土地を手放さずに新たな価値や収益を生み出す方法です。活用の形は多岐にわたり、比較的少ない初期費用で始められるものから、大規模な建物の建設を伴う本格的な事業まで、土地の条件や所有者の目的に応じた選択が可能です。

例えば、未利用の空き地をコインパーキングに転用する、月極駐車場として貸し出すといった手軽な方法は、初期投資を抑えつつ活用を始められる選択肢として人気です。また、土地の立地が住宅需要の高い地域であれば、アパートやマンションを建築して賃貸経営を行うことで、長期的かつ安定した家賃収入を得ることが期待できます。

加えて、土地をそのまま貸すという方法もあります。建物の建設や維持管理を借主が行う形となるため、オーナー側のリスクを抑えつつ、長期的な賃料収入が見込めるでしょう。このように、土地活用には多様な手法が存在しており、リスク許容度や資金計画に応じて柔軟に選べるのが特徴です。

ただし土地活用は長期的な取り組みのため、立地条件や地域の需要動向、法的な制約などを踏まえた上で、適切な活用方法を見極める必要があります。収益性だけではなく、資産価値の維持や将来的な用途変更の柔軟性も含めて検討することが重要です。

土地活用のメリット

土地活用の利点は、活用方法次第で定期的な収益を生み出せることです。賃貸住宅、駐車場、店舗用地、トランクルームなど、地域のニーズに合わせた用途を選べば、土地を保有しながら資産を活かすことも可能です。

他には、土地を活用することで税制上の優遇を受けられるケースが考えられます。例えば建物を建てた場合、更地の状態よりも固定資産税や都市計画税が軽減されることがあり、長期保有時のコストを抑える効果が見込めるでしょう。相続時には「貸付事業用宅地等」として評価額が下がることもあり、相続税の節税につながるケースもあります。

なお地価が今後上昇しそうなエリアでは、資産としての土地の価値を維持しつつ収益を得ることが可能です。売却による一時的な現金化ではなく、資産運用の手段として長期的に活用することも一つの戦略です。

※参考：総務省.「固定資産税の概要」.,（参照2025-07-23）.

※参考：東京都.「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」. ,（参照2025-07-23）.

※参考：総務省.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例））」. ,（参照2025-07-23）.

土地活用のデメリット

一方で、土地活用にはリスクや負担も伴います。例えば賃貸住宅を建てた場合、入居者が見つからない状態が続けば収益が得られず、ローンの返済や管理費だけがかさむ可能性があります。

また建物の老朽化や設備トラブルへの対応、クレームや滞納といった入居者対応など、オーナーとしての管理責任も発生します。自主管理が難しい場合は管理会社に委託することも選択肢ですが、その分コストがかかります。

さらには、土地活用の内容によっては周辺住民との調整が必要になることも。騒音や日照、景観といった近隣への配慮も、計画段階から考慮しておくべきポイントです。

加えて、金融機関から借入を行って建築する場合には、将来的な返済計画や金利変動リスクも考慮しなければなりません。事業としての継続性や収支バランスを十分にシミュレーションした上で、無理のない計画を立てる必要があります。

土地の価値を最大限に引き出すには？

活用と売却のいずれを選ぶ場合でも、土地の状態や法的な制限、周辺環境を正しく把握することが重要です。情報の整理と評価を行い、現状と将来の可能性を見極めることで、より効果的な選択が可能になります。

土地の特徴をきちんと把握する

土地の面積や形状、接道、用途地域、周辺インフラなどの基本情報を把握すると、活用・売却いずれにも有効な判断材料となります。立地に応じた活用法を検討する際にも、これらの情報は重要です。

価格設定においても、市場の相場や地域の将来性を考慮することで、売却活動がスムーズに進む可能性が高まります。

法的・制度的事項を確認する

都市計画法や建築基準法による用途制限、農地転用の許可、相続登記の有無、境界確定など、法制度面での確認が必要です。これらを怠ると後のトラブルにつながるため、事前に確認しておくことが重要です。

信頼できるパートナーを選ぶ

専門家のサポートを受けることで、リスクを抑えたプランを立てられる可能性が高まります。市場の動向や地域のニーズに明るい不動産業者に依頼すれば、価格査定やプロモーションも的確に進められます。

また契約交渉や手続きの面でも、交渉力や経験のあるパートナーがいれば、より有利な条件で取引を進められるでしょう。

まとめ

土地活用と土地売却はいずれも有力な選択肢であり、資産状況やライフプラン、土地の特性に応じた選択が重要です。

判断に迷う場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。地域密着で実績のある貝沼建設では、土地活用・売却に関する相談を無料で受け付けています。まずはお気軽にお問い合わせください。