マンション経営は、長期的な安定収入が期待できる代表的な土地活用法ですが、実現するには立地条件や初期投資額、管理リスクなど注意すべき点も多岐にわたります。失敗しないためには、正しい知識と綿密な計画が欠かせません。

本記事では土地活用にマンション経営を検討している方へ向け、成功へ導く3つのポイントを解説します。マンション経営のメリットや注意点などにも触れているので、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

マンション経営は土地活用の選択肢の一つ

使っていない土地をそのままにしておくと、資産としての価値を十分に生かせません。こうした未利用地を有効に活用し、収益化や資産保全につなげる方法が「土地活用」です。

土地活用の選択肢は多岐にわたりますが、その中でも注目されているのがマンション経営です。マンション経営は限られた土地でも賃貸収入を得やすく、立地やニーズに応じた柔軟な設計ができるという特長があります。長期的な運用にも向いているため、安定した資産形成をめざす方にとって有力な活用方法の一つと言えるでしょう。

マンション経営に向いているのはどのような土地？

すべての土地がマンション経営に適しているわけではありません。計画を進めるにあたっては、その土地がマンションに向いているかどうかを、さまざまな観点から慎重に見極める必要があります。一般的にマンション経営に向いているとされるのは、以下のような特徴を持つ土地です。

交通アクセスの良い土地

入居希望者が集まりやすいのは、やはり交通利便性の高い場所です。駅から徒歩圏内である、主要なバス路線の停留所が近い、大学や商業施設が近接しているなどの条件がそろっていれば、入居率の安定や賃料の設定にも良い影響を与えるでしょう。

建築条件を満たす用途地域にある土地

土地が属する用途地域によっては、建てられる建物の種類や高さに制限がある場合があります。

例えば、第一種低層住居専用地域では戸建てや低層住宅のみが許可されており、マンションの建築には不向きです。準住居地域や近隣商業地域などであれば、中高層マンションの建設が可能です。ただし容積率などが制限されているので、問題がないか確認する必要があります。

※参考：国土交通省　都市局　都市計画課.「土地の使い方と建物の建て方のルールの話」.,（参照2025-07-24）.

※参考：国土交通省 住宅局 市街地建築課.「容積率規制等について」. ,（参照2025-07-24）.

広さ・形状などの物理的条件を満たした土地

マンションの設計においては、敷地面積や形状といった物理的な条件も重要です。ある程度の規模が求められるため、十分な面積を確保できる土地が望ましいとされます。

また、建物を建てるには「接道義務（敷地が道路に一定以上接していること）」を満たす必要があり、不整形な土地では建築コストが増加する恐れもあります。事業の収支バランスを取るためにも、土地の形状や条件が計画に適しているかを慎重に見極めましょう。

※参考：国土交通省 住宅局 市街地建築課.「接道規制のあり方について」. ,（参照2025-07-24）.

マンション経営のメリット

マンション経営は、他の土地活用に比べて高い収益性を期待できる上、節税や資産形成といった面でも優れた選択肢といえます。長期的な視点で計画を立て、適切に管理を行えば、資産価値の維持もしやすく、将来にわたる安定経営が可能です。

ここでは、主なメリットを3つの観点から紹介します。

安定した賃料収入が得られる

マンション経営の最大の魅力は、継続的な家賃収入によって定期的なキャッシュフローを得られる点にあります。ニーズのある地域で運用すれば長期入居が期待でき、空室リスクも比較的低いです。

また一棟マンションのように複数の部屋を保有している場合、1室が空室になったとしても他の入居者からの家賃が確保できるため、収益がゼロになるリスクを分散させられます。これは区分所有や戸建賃貸と比べても大きな強みといえるでしょう。

相続時の節税効果が期待できる

マンション経営は、税負担を軽減する上でも有効です。建物部分の相続税評価額は、実際の建築コストより低く算定される傾向があり、現金などと比べて評価額を抑えやすい資産といえます。

また賃貸物件として活用している土地は「貸家建付地」として評価され、一定の減額が適用される場合があります。建物・土地の両面で評価額を抑えることで、資産を維持しながら円滑な世代間承継を図れるでしょう。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」. ,（参照2025-07-24）.

不動産という現物資産を残せる

マンション経営は、不動産という「形のある資産」を持ち続けられる点に、大きなメリットがあります。

株式や投資信託といった金融商品は、価格変動や無配当のリスクがあり、目に見えない不確実性を伴うものです。一方、不動産は実物資産であるため、インフレ対策（物価上昇リスクの回避）としても機能します。

長期的に保有すれば、売却や建て替えなどの選択肢も残り続けます。また不動産は評価が明確で担保価値も高いため、将来的に次の世代へ引き継ぐ際に活用しやすいです。資産形成・資産継承の両面で活用できる点は、大きな魅力と言えるでしょう。

マンション経営の注意点

マンション経営は高い収益性が魅力ですが、その一方でリスクや管理面での負担が伴う可能性がある点も忘れてはなりません。成功するためには、事前に想定される課題を把握し、対策を講じておくことが重要です。

ここでは、マンション経営における代表的な注意点を紹介します。

初期投資・運営コストが大きい

マンション経営には、一般的に数千万円〜数億円単位の初期投資が必要です。ローンの返済と並行して、建物の維持管理や修繕、保険などの運営費用も継続的にかかるため、資金計画には余裕を持たせておく必要があります。

空室や家賃下落のリスクがある

マンション経営は入居者からの家賃収入に依存するビジネスです。そのため空室が続けば、たちまち収益は低下します。近隣エリアに競合物件が増えたり、地域の人口が減少したりするような状況では、空室リスクや家賃の値下がりリスクも高まるでしょう。

特に家賃相場は周辺環境の変化に敏感に反応します。賃料設定が高過ぎても入居が決まらず、安易に値下げを行うと収支計画に支障を来します。

マーケット分析と適正価格の見極め、空室発生時の対策を事前に用意することが不可欠です。

転用しにくく、出口戦略が限られる

一棟マンションは土地付き建物としての価値は高いものの、売却先が投資家などに限られ、流通市場が狭いという側面があります。また老朽化した建物を解体して更地に戻すには多額の費用がかかり、再活用の選択肢も限られるケースが多いです。こういったケースでは、将来売却や用途変更を検討する際、思うような条件で手放せない可能性があります。

マンション経営を始める時点で、将来の「出口」をどう設計するかが成功のカギとなります。

マンション経営を成功に導くポイント

マンション経営は、中長期的な視野で計画・実行していくことが成功のカギとなります。安定した収益を確保するためには、事前の調査やシミュレーション、適切な業者選びが不可欠です。

最後に、マンション経営を始める際に実践すべき3つのポイントを解説します。

収支シミュレーションを徹底する

一般的にマンション経営は長期的な投資となるため、計画的な資金管理が欠かせません。想定家賃、稼働率、管理費、修繕積立金、ローン返済額、金利などあらゆる要素を加味し、中長期的な収支計画を立てることが重要です。

特に注意したいのは、空室期間や修繕費が発生した際の資金の確保です。不測の事態に備えるために、リスクを見込んだ余裕のある資金計画を立てましょう。空室率や賃料下落などのシナリオを織り込んだ複数の収支パターンを準備しておくと、より現実的な判断が可能になります。

立地と入居需要を精査する

マンション経営の成否は、立地条件と入居需要に大きく左右されます。そのため地域の人口動態、交通の便、周辺施設の充実度、賃貸ニーズなどを丁寧に分析することが重要です。

また単身者向け、ファミリー層向けなど、地域に応じた間取りや設備を選定する必要もあります。適切に選定することで空室リスクを抑え、入居率の向上につなげられるでしょう。計画段階で商圏分析を行い、ターゲットとなる入居者像を明確にすれば、ポイントを押さえた活用となるはずです。

信頼できる業者を選ぶ

マンションの建設や運営をスムーズに進めるには、信頼できる施工業者や管理会社の選定が不可欠です。施工実績やアフターサポート体制、管理対応の丁寧さなどを複合的に確認し、自社の方針に合ったパートナーを選びましょう。

まとめ

マンション経営は、土地の有効活用を図る上で有力な選択肢の一つです。安定的な賃料収入や節税効果が期待できる一方で、初期投資や運営管理にかかる労力、空室や老朽化といったリスクにも備えておく必要があります。

成功のためには、事前の収支シミュレーションや立地の精査、信頼できるパートナー選びが欠かせません。長期的な視点に立ち、収益性だけではなく持続可能性を意識した計画を立てることが、堅実なマンション経営につながります。

貝沼建設では、用地の特性やお客さまのご希望に合わせたマンションプランのご提案から、施工・管理まで一貫してサポートしております。マンション経営をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。