土地活用とは、空いている土地を有効活用し、収益を得る手段の総称です。遊休地のままでは維持費や固定資産税だけがかかり、資産が目減りしてしまう恐れもあります。そこで、比較的安定した収入を得たい方にとって、有力な選択肢となるのが「土地活用」です。

中でも「駐車場経営」は、初期投資を抑えながら取り組める方法として、多くの方に選ばれています。本記事では土地活用における駐車場経営について、種類や収益性、メリットなどを解説します。後半では実際の始め方にも触れているので、ぜひ参考にして、ご自身の土地の活用方法を検討する際の参考にしてみてください。

駐車場経営は土地活用の選択肢の一つ

駐車場経営は、土地活用の中でも比較的手軽に始められる方法です。特に都市部や駅周辺などでは駐車ニーズが高く、一定の収益性が期待できます。土地は空き地のままだと固定資産税などの負担が重くなりがちですが、駐車場として活用することで、収益化を図るだけではなく税負担軽減につなげられるケースもあります。

また駐車場経営による土地活用は、狭小地や変形地といった建築に適さない土地でも対応できる点が大きな強みです。建物の建築をまだ検討していない場合や、将来的な活用方針が定まっていない場合、短期〜中期的な有効活用手段として取り組みやすい選択肢と言えるでしょう。

駐車場の種類と特徴

駐車場は、大きく「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類の形態に分けられます。駐車場経営を始めるに当たり、まずはそれぞれの特徴を把握しておきましょう。違いを理解した上で、活用する土地の立地や周辺環境に応じ、適した形態を選ぶことが重要です。

月極駐車場

月極駐車場とは、一般的に1カ月単位で契約する長期利用型の駐車場のことを指します。安定した賃料収入が見込める一方、空き区画が出た際はすぐに埋まらない可能性もあります。

経営側の視点では、初期費用が抑えられ、機械設備も原則不要なため、次に紹介するコインパーキングと比べて管理が簡単です。これから駐車場経営を始めたい方にとっては、取り組みやすい種類の形態と言えるでしょう。

コインパーキング

コインパーキングとは、時間単位などで貸し出す駐車場のことを指します。都心部や駅近などの需要が高いエリアに適していますが、設備として精算機やフラップ板などの用意が必要となるため、月極駐車場と比べると初期費用と維持費がかさみがちな形態です。しかし稼働率が高ければ、その分多くの収益が期待できるタイプの駐車場でもあります。

駐車場の管理方式と収益性の違い

種類の違いに加え、駐車場の運営には複数の管理方式があります。「一括借り上げ方式」「自主管理方式」「管理委託方式」の3つです。それぞれ管理にかかる負担や収益性に違いがあるため、土地所有者の目的に応じて選ぶことが大切です。

一括借り上げ方式

「一括借り上げ方式」とは、駐車場運営会社が土地を一括で借り上げ、運営・管理をすべて担う方式です。土地所有者は毎月一定の賃料を受け取れるため、経営リスクを抑えられます。

ただし賃料は相場よりやや低めに設定される傾向にあるので、最大収益を追求したい方には不向きな場合もあります。

自主管理方式

「自主管理方式」とは、所有者が自ら管理・運営を行う方法です。具体的には集金対応、クレーム処理、場内清掃、契約書類の作成などが発生します。一定の手間はかかりますが、コストを抑えながら高収益を目指せる管理方式です。

時間と労力がかかるため、管理に自信がある方に向いている方式と言えます。

管理委託方式

「管理委託方式」とは、所有者が管理業務を専門業者に委託する方式です。契約内容に応じて所有者が一定の管理費を支払い、実務は業者に任せます。

業者によって得意とする運営方式や対応内容が異なるため、委託先の選定には慎重さが求められます。

土地活用で駐車場経営を選ぶメリット

駐車場経営は他の土地活用と比べ、始めやすさと柔軟性の高さが大きな魅力です。初期費用が比較的少なく、設備投資もある程度までに抑えられるため、資金面での過大な負担なく始めることが可能です。また本来であれば建物を建てにくい狭小地や変形地でも適用しやすいことから、建築の選択肢が限られている土地を持っている方にとっては、大変有効な活用法と言えます。地域の駐車需要に応えれば、交通の利便性向上や違法駐車の抑制にもつながり、社会貢献の面で考えても効果の期待できる選択となるでしょう。

さらには、駐車場による土地活用は「将来は土地の使い方を変更したい」と考えている方にもおすすめです。駐車場は撤去や転用が比較的容易な傾向にあるため、柔軟に用途を変えやすいという特長があります。

なお駐車場経営は、税制面でもメリットがあります。市町村などによって土地の固定資産税評価額が軽減されるケースがあり、保有コストの削減にもつながる可能性があるのです。

駐車場経営に潜むリスク

駐車場経営は比較的始めやすい一方で、注意すべきリスクも存在します。第一に挙げられる懸念は、周辺に十分な駐車ニーズがない場合などに、稼働率が伸びずに収益が安定しない可能性がある点です。人通りの少ない住宅地や、競合が多いエリアでは、期待した程の利益が出ない可能性もあります。

併せて、設備トラブルや無断駐車といった運営上のトラブルにも注意が必要です。駐車場経営では精算機の故障や利用者同士のトラブルが発生した際、迅速な対応が求められます。課題に素早く対応できる管理体制を整えておかないと、信頼性の低下や利用者離れを招きかねません。

その他、駐車場経営では、開業後の継続的なメンテナンスと集客対策が欠かせません。舗装の劣化や看板の汚れといった細かな点も、放置すれば経営に悪影響を及ぼします。長期的に収益を得るには、設備維持と利用者の利便性向上に取り組み続ける必要があります。

駐車場経営が相続税対策にもなる理由

駐車場経営は相続税対策としても有効です。土地を駐車場として貸し付けている場合は「貸付事業用宅地」に該当する可能性があり、相続時の評価額を下げる効果が期待できます。一定の条件を満たして「小規模宅地等の特例」の適用対象となれば、相続税評価額が大幅に減額されるケースもあるでしょう。この特例は相続人の納税負担を軽減するために設けられており、資産承継の際に重要な役割を果たします。

また駐車場経営を始める際に現金などの流動資産を不動産に転換することで、相続税の対象となる課税財産を圧縮できるという点でも、メリットがあります。相続を見据えた資産設計の一環として、駐車場経営を検討する価値は十分にあるはずです。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」,（参照2025-07-23）.

駐車場経営の始め方・運営の流れ

駐車場経営を始める際は、次のようなステップで進めるとスムーズです。

1. 土地の状況確認（形状・広さ・立地・法規制の有無）
2. 適した駐車場の種類（時間貸し／月極）、管理方式を検討
3. 初期費用や収支のシミュレーションを行う
4. 工事・設備設置・契約手続き
5. 開業・運営開始（集客や管理体制の整備も重要）

開業後は、集客やトラブル対応などを含めた運営体制の構築が欠かせません。運用開始後も定期的な見直しを行い、収益性を高めていくことが成功のカギとなります。

駐車場経営を成功に導く2つのポイント

駐車場経営の開始後、継続的に収益を得続けるには「立地」と「価格設定」の見極めが重要です。どれだけ初期投資を抑えて開業できても、日々の稼働率が低ければ、思い描いたとおりの収益は得られません。ここでは、駐車場経営を成功させるために押さえておきたい2つの基本的なポイントをご紹介します。

需要のある場所かどうかを見極める

駐車場経営の成否は、立地条件に大きく左右されます。特に駅や商業施設、病院、学校の周辺といった人や車の往来が多い場所では、安定した利用者が見込まれます。現地調査だけではなく、Googleマップや自治体が公表している交通量データなどを活用することで、客観的な判断材料を得られるでしょう。

価格設定を見直す

駐車場経営では、周辺の駐車場と比べて適切な料金を設定することも、稼働率に大きく影響します。価格が高過ぎると利用者が敬遠してしまい、売り上げが伸び悩む可能性があります。しかし反対に安過ぎる場合、一定の利用者が居るにもかかわらず、利益が圧迫されてしまうような可能性もあるのです。

値下げによって一時的に利用者が増えても、収益の改善につながらないケースは存在します。相場とのバランスを見極めた上で、適切な料金を設定することが重要です。

駐車場以外の土地活用法

土地の条件や将来的な活用計画によっては、駐車場以外の選択肢も検討する価値があります。例えば長期的な資産形成を考えるなら、アパートなどの集合住宅や店舗の建築を行った方が、収益性は高くなるかもしれません。

他にもトランクルームやコンテナ型倉庫、自動販売機の設置など、限られたスペースでも実現可能な活用法は多数存在します。最初から一つに限るのではなく、多様な選択肢の中から最適な方法を見極めることが大切です。

まとめ

駐車場経営は、土地活用の中でも始めやすく、幅広い土地条件に対応できる柔軟な選択肢です。初期費用が抑えられる一方で、適切な立地選定や価格設定、運営体制の構築が収益の安定につながります。

メリットとリスクの両面を正しく理解した上で、事前準備を丁寧に進めることが成功の第一歩です。また専門家の支援を受けながら進めると、見落としがちな要素にも対応しやすくなります。

土地活用の専門会社である貝沼建設では、駐車場経営に関する企画から施工、管理までをトータルでサポートしています。土地をしっかりと生かす方法を知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。