狭小地とは、一般的に15〜30坪（約50〜100㎡）未満の土地を指すことが多いです。狭い土地は間口が狭かったり、変形していたりといった特徴を持つケースが少なくありません。接道条件が悪く建物が建てにくいので、活用が難しいと思われがちです。所有者の中には、どのように使えば良いか分からず放置してしまう方もいるでしょう。

しかしこうした土地でも、立地や条件に合った方法で活用すれば、収益化や地域貢献につながる可能性があります。本記事では狭い土地の代表的な活用方法やメリット、注意点を分かりやすく解説します。ぜひ最後まで読んで、具体的な計画を立てる際の参考にしてみてください。

狭い土地（狭小地）に適した土地活用の方法3選

狭小地は工夫次第でさまざまな活用が可能です。立地や形状に合わせて適切な方法を選ぶことで、収益性のある資産となるでしょう。

そこでまずは、実現性の高い代表的な土地活用方法を3つご紹介します。

1. 小規模アパートや戸建て賃貸を建てて貸す

一つ目は、小規模アパートや戸建て賃貸を建てて貸す方法です。狭小地でも、縦長の2階建て設計やロフト付き間取りなどの工夫により、賃貸住宅を建てられる可能性があります。

特に都市部や駅近では、単身者や若年層をターゲットとしたアパートに一定の需要があります。ファミリー層向けに戸建て賃貸を提供するケースでは、自宅と併用した「賃貸併用住宅」として運用するのもおすすめです。

なお建築を進める際は、敷地条件だけではなく、関係法令や制度も確認しておくことが大切です。狭小地では制約が多く、思い通りの建物を建てられない場合もあります。最新の法律に基づいて計画を立て、必要に応じて専門家に相談しましょう。

2. 駐車場・駐輪場などを経営する

狭小地でも舗装工事を行うだけで始められる駐車場経営は、初期費用を抑えた土地活用法として人気があります。具体的には、以下のような選択肢があります。

• 月極駐車場
• コインパーキング
• 自転車置き場

駅や商業施設に近い立地であれば、安定した需要が見込めるでしょう。ただし、区画数が少ない場合には収益性に限界があるため、初期投資と見込収益のバランスをよく検討する必要があります。

3. 土地を貸地として提供する

建物を建てずに他者に土地を貸し出す方法も、狭小地活用の一つです。例えば以下のような用途があります。

• コインランドリー
• 自販機
• キッチンカー
• テイクアウト専門店
• トランクルーム
• 野立て看板

初期費用を抑えてスタートできるのが特長です。また、定期借地契約を活用することで、一定期間の安定した地代収入が見込めます。

貸し出す際には、用途や契約内容を明確にしておくと、トラブルのリスクを回避しやすくなります。

狭い土地を活用するメリット

空き地のまま放置された土地は、固定資産税や管理コストが発生するだけで、資産としての価値を十分に生かせません。狭小地でも適切に活用すれば、収益や節税、地域貢献につながる可能性があります。

ここでは、狭い土地を活用することで得られる主なメリットをご紹介します。

定期的な収益が得られる

土地活用によって、多少なりとも毎月の収益を得られます。例えば駐車場や賃貸住宅として運用すれば、賃料や利用料が安定した収入となるでしょう。

立地条件に合った活用法を選ぶことで、継続的なキャッシュフローを確保できる可能性が高まります。

相続税・固定資産税の対策になる

土地をそのまま空き地として所有している場合に比べ、実際に活用している土地は、固定資産税や相続税の課税評価額が下がる可能性があります。例えば一定の条件を満たすことで、相続税の評価額を減額できる特例制度や、住宅が建っている土地に対して税額が軽減される特例制度があります。これらの制度を上手に利用すれば、一定の節税効果が得られるでしょう。

ただし、適用には細かな条件が定められているため、実際の制度内容については必ず最新の公的情報を確認してください。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 ,（参照2025-07-23）.

※参考：総務省.「固定資産税」,（参照2025-07-23）.

地域ニーズに応えられる

地域のニーズに合った活用方法を選択すれば、周辺住民にとって利便性のある存在となり、歓迎される可能性もあります。

自転車の利用者が多いエリアでは自転車置き場の整備、交通量や人通りの多い通り沿いでは自販機の設置、飲食店が少ない地域であればキッチンカーやテイクアウト店舗といった使い方ができると、住民の方に喜ばれるでしょう。

また空き地のままにしておくよりも景観が良くなるため、地域の防犯面でもプラスの効果が期待されます。

初期費用が抑えられることもある

建物を建てずに活用する方法であれば、初期投資を抑えられるケースが多いです。例えば、貸地や駐車場経営は比較的少ない資金で始めやすい方法と言えます。

スモールスタートが可能なため、副業や相続対策の一環としても取り組みやすいのがメリットです。

狭い土地を活用する際の注意点

狭小地の土地活用には、通常の土地と異なる特有の課題があります。活用を検討する際は、建築や契約、周辺環境など多方面からの検討が欠かせません。

ここでは、活用前に特に注意しておきたいポイントを紹介します。

建築コストは余裕を持って考える

狭い土地では施工条件が特殊になることが多く、その分建築費が割高になるケースがあります。具体的には敷地に重機が入りにくい、資材を置くスペースが限られている、作業動線が取りにくいといった理由が考えられます。

狭い土地で建築を進める際は、標準的な建築費よりも余裕を持った費用計画を立てておくのがおすすめです。

需要調査・周辺環境をよく確認する

土地活用においては、立地に合った方法を選ばなければ、空室が発生したり、利用者が集まらなかったりといった問題につながる可能性があります。例えば周辺にすでに同様の施設が多く存在している場合は、競合が激しく、思うような収益が見込めません。また、地域の人口構成や生活スタイルに合っていない用途を選ぶと、長期的な運用が難しくなるでしょう。

こうしたリスクを避けるためにも、事前にエリアの需要や競合状況を十分に調査し、地域の特性に見合った活用方法を選定することが重要です。

近隣住民との関係性に配慮する

狭小地は住宅街の中や隣家との距離が近い場所にあるケースも多く、土地活用の際には近隣との関係性にも十分な配慮が必要です。例えば、建物の高さや配置によって日照が遮られたり、出入り口や照明の位置によって騒音やまぶしさを感じさせてしまったりする場合があります。また利用者の出入りが頻繁になるような業態を選ぶと、生活環境に与える影響が大きくなり、トラブルの原因となる場合もあります。

計画段階から周囲の状況や住環境への影響を意識し、必要に応じて近隣住民への説明や配慮を行うことが大切です。

狭い土地の土地活用を成功させるためのポイント

狭小地の活用では、限られた空間や条件をどう生かすかがカギとなります。成功させるためには、思いつきではなく、戦略的な視点と十分な準備が欠かせません。以下では、実践的な視点から意識しておきたいポイントを解説します。

市場調査を徹底し、需要を見極める

土地を活用する前に、まずはエリアの需要を正しく把握しておきましょう。例えば周辺の人口動態や世帯構成、既存の施設の有無、商業圏か住宅地かといった地域特性によって、適した活用方法は大きく変わってきます。どのような用途が地域に求められているのかを見極めることが、無理のない運用につながります。

綿密な収支シミュレーションを立てる

土地活用を成功させるには、事前の収支計画が重要です。

初期費用としては、建築費や整地費用の他、登記・設計・行政手続きなどの諸費用も考慮しなければなりません。一方で、運用を始めれば固定資産税や維持管理費、場合によっては修繕費や保険料なども継続的にかかってきます。どの程度の収益が見込めるかを数値で検証し、長期的に黒字が見込めるかどうかを判断することが大切です。

金融機関から融資を受ける場合は、返済計画もしっかり立てましょう。

運用後の管理体制も想定しておく

土地活用には、収益化した後の管理も視野に入れた計画が欠かせません。例えば、賃貸住宅であれば入居者対応や定期的な清掃、設備のメンテナンスが発生しますし、駐車場であっても場内の清掃や精算機の管理、トラブル対応などが求められます。

こうした日々の管理を自分で行うのか、専門業者に委託するのかによって、かかる手間やコストは大きく異なります。特に本業と並行した運用を考えている場合などは、最初から無理のない管理体制を設計しておきましょう。

まとめ

狭小地は一見活用が難しそうに思われがちですが、アイデアと準備次第で立派な収益資産になり得ます。駐車場や貸地、賃貸住宅など活用方法は多岐にわたり、立地や目的に応じて柔軟に選択することがポイントです。

また活用には法的・環境的な制約もあるため、専門家のサポートを受けながら、慎重に進めることが大切です。

狭小地の活用をお考えの方は、土地活用の実績が豊富な貝沼建設へ、ぜひお気軽にご相談ください。