底地（そこち）には借地権が設定されているため、一般的な更地とは異なる方法で評価する必要があります。しかし、路線価や借地権割合といった難しい要素が多いため、どのように評価すべきか悩む方もいるでしょう。

そこで本記事では、底地の概要や評価方法、計算方法などについて詳しくご紹介します。土地を所有している方は、参考にしてみてください。

底地評価の重要性

まずは、底地の意味や評価の必要性について確認しておきましょう。

底地とは何か？　その基本的な概念と特徴

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。つまり誰かに貸し出している土地を意味し、底地を所有している人を地主、土地を借りている人を借地人などと呼びます。

地主は土地を貸し出し、借地人から地代を受け取っていることが一般的です。借地人は土地を借りて家を建てたり、駐車場として利用したりします。

底地を評価する必要があるのはどのようなとき？

普段は底地の評価を気にしなくても問題ありませんが、土地を相続したり売買したりする際は、底地の価値を適切に評価する必要があります。底地を評価する主な方法は、以下の通りです。

 

底地の基本的な知識：借地権との関係性

底地を所有しているのは地主ですが、借地人が借地権を持っているため、地主が自由に利用できるわけではありません。借地権は民法や借地借家法によって保護されており、簡単に借地契約を解除したり、立ち退きを要求したりはできません。土地を貸し出すことで地代を得られますが、さまざまな制約を受けることを認識しておきましょう。

また、底地と似た概念として借地がありますが、物理的には同じ土地のことを指します。地主から見た場合は底地、借地人から見た場合は借地と呼びます。同一の土地ですが、立場によって呼び方が異なるのです。

底地評価の考え方：更地価格からの調整

底地評価を行うときは、借地権が設定されているという点に注意が必要です。まずは更地価格を調べ、借地権割合を考慮して調整しましょう。ここからは、底地評価の考え方について解説します。

更地価格とは？

不動産を評価するときは、基本的に更地価格を基準に考えます。更地価格とは、建物などが建っておらず、借地権も設定されていない状態における土地の価格です。更地価格は、国税庁が発表している財産評価基準書を参考にして算出しましょう（※）。

具体的な計算式は以下の通りです。

更地価格を求めるときは、財産評価基準書の路線価図で該当するエリアを選択し、記載されている路線価をチェックします。路線価とは、道路に接している標準的な土地の1m²当たりの価格です。

路線価図には、エリアに対し「150」「200」「315」などの数値が記載されています。千円単位で記載されているため、「200」の場合の路線価は20万円です。仮に路線価が20万円で土地の面積が100m²だった場合、更地価格は以下のように算出できます。

※参考：国税庁.「財産評価基準書」,（参照2025-05-14）.

底地評価の特殊性：借地権という制約

上記のように更地価格を基準に土地を評価するのが基本ですが、底地である場合は注意が必要です。一般的な土地とは異なり、底地の場合は借地人が借地権を持っているため、地主が完全に自由に利用できるわけではありません。

仮に売却したとしても、買い取った人も借地権がある限り自由には利用できないため、底地は更地価格よりも低い評価になるのが一般的です。

更地価格をベースに借地権割合を考慮する考え方

底地を評価するときは、更地価格をベースとして借地権割合を考慮しましょう。そもそも土地を貸し出している場合、借地人が持つ借地権と、地主が持つ底地権の2つが存在します。借地権割合は、どの程度の借地権があるかを示す数値です。

例えば2,000万円の土地に対して、借地権割合が60％、底地権割合が40％と設定されている場合、借地人は1,200万円、地主は800万円の土地を所有していることになります。地主には土地の所有権があるものの、借地権割合に応じて土地の価格が減額されるイメージです。

借地権割合の調べ方

借地権割合は、路線価と同様、路線価図で調べられます。該当するエリアの路線価図を見て、路線価と一緒に記載されているA〜Gのアルファベットを確認しましょう。各アルファベットに対応する借地権割合は、以下の通りです（※）。

例えば「200C」という記載がある場合、その土地の路線価は20万円、借地権割合は70％です。

※参考：国税庁.「路線価図の説明」,（参照2025-05-14）.

底地評価の具体的な計算方法

底地評価の具体的な計算方法について見ていきましょう。底地の評価額は、以下の式により計算できます。

まずは路線価を調べて、更地価格を算出する必要があります。例えば、路線価が20万円、土地の面積が100m²だった場合、更地価格は以下の通りです。

次に借地権割合を確認しましょう。路線価図に記載されている借地権割合が60％である場合、この底地の評価額は下記のように算出できます。

相続税や贈与税の金額は、底地の評価額を基に決定されます。なお、底地の評価額は売買の際にも参考にされますが、さまざまな要素によって変動するため、あくまでも目安と考えておきましょう。

底地評価における重要な要素

ここでは、底地評価に影響を与える要素について解説します。借地権の種類は、底地評価に影響を与える重要な要素の一つです。

借地権は、普通借地権と定期借地権の2つに大別されます。普通借地権とは、地主と借地人との間で借地契約を更新していく方式です。普通借地権の場合は先ほど解説したように、路線価や借地権割合などを基に底地の評価額を算出します。

一方の定期借地権とは、借地契約の期間を定めておき、その期間が終了したタイミングで土地を返却してもらう方式です。定期借地権の場合は、契約年数や契約時期などによって底地の評価額が変動します。一般的には、契約の残存期間が少なくなるほど底地の評価額が高くなり、更地価格に近づいていきます。

また、土地の形状や種類も、底地評価に影響を与える要素です。国税庁による路線価は、土地の形状などを考慮せずに決められているため、売買の際は不動産鑑定基準などを用いて実態に即した評価を行う必要があります。

底地の売買と評価の関連性

底地の売買を検討するときは、売却先や借地人との交渉に注意しましょう。事前に底地の価格の目安を把握しておくことも重要です。ここからは、それぞれのポイントについてご紹介します。

底地を売却する際の評価のポイント

底地を売却するときは、価格の目安を把握しておくことが大切です。先述したように、路線価や借地権割合を基に目安となる底地の評価額を把握しておきましょう。

また、底地の評価額に影響を与える要素についても、知っておく必要があります。例えば、駅に近い土地や形が整っている土地は、高く評価されやすいです。逆に、交通の便が悪い土地や不整形な土地は活用しにくいため、評価が下がる傾向にあります。

その他、用途地域・建蔽率・容積率・再建築不可など、法律上の制限についても注意が必要です。制限が厳しいほど土地の活用が難しくなるため、評価が下がりやすいです。このようにさまざまな要素を加味して、底地の評価額を算定しましょう。

底地買取業者の利用と注意点

底地の売却先の一つに、底地買取業者があります。底地買取業者を利用するメリットは、スムーズな買い取りを期待でき、売却できないリスクを軽減できることです。すぐに売却したい場合は、底地買取業者に依頼するとよいでしょう。

ただし、底地買取業者を利用する場合、買取価格は安くなる傾向があります。底地買取業者は、基本的に安く買って高く転売することで利益を得ているためです。底地だけではなく、借地人との交渉を行って建物まで買い取るケースもあります。土地と建物を合わせた状態で高く転売することを主な目的としているため、高額な価格での買い取りは期待できません。

借地人との交渉の重要性

底地を売却するときは、借地人との交渉を忘れないようにしましょう。借地人は、底地を高く買い取ってくれる可能性が高いからです。

借地人以外の第三者へ売却することもできますが、借地権がなければ自由に土地を活用できないため、価格は安くなるでしょう。権利関係が複雑であるために買い取りを敬遠され、売れ残る可能性もあります。

一方で借地人へ売却する場合は、建物だけではなく土地も自分で所有できる状態になるため、高く評価してもらえる傾向があります。実際の価格は借地人との交渉によって決まるため、丁寧に話し合いを進めましょう。

底地を適切に評価して売買を進めよう！

底地を相続したり売買したりするときは、底地の価格を正しく算出する必要があります。国税庁が発表している路線価や借地権割合を基に計算できるため、基本的な計算方法を覚えておきましょう。

ただし、底地の評価額はさまざまな要素によって変動します。借地契約の種類や土地の形状、駅からの距離や用途地域など、多くの要素が関連してくるため専門家に相談しながら評価を進めるとよいでしょう。

底地の評価や取り扱いに悩んでいる場合は、貝沼建設株式会社にご相談ください。土地の現状把握から分析、立地特性の調査、活用提案まで、経験豊富な専門スタッフが丁寧にサポートします。お気軽にご連絡ください。