土地を相続すると、必要になるのが名義変更の手続きです。登記簿の名義は自動では書き換えられず、相続人が自ら申請を行わなければ、相続後も被相続人（亡くなった方）の名義のままになってしまいます。

名義変更は義務化されており変更しないでいると将来の売却や相続が複雑になったり過料が科せられたり、さまざまなリスクがあります。そのため、早めに手続きを済ませなければなりません。

本記事では、相続した土地の名義変更が必要な理由や、手続きの流れ、費用などについて詳しくご紹介します。土地を相続したものの名義変更の方法が分からない方や、将来的に土地を相続する予定がある方はぜひ参考にしてください。

 

なぜ相続した土地の名義変更が必要なのか

土地を相続した場合、所有権は相続人が持つことになります。しかし、登記簿上の名義が自動的に変わるわけではありません。手続きには手間がかかるため、つい後回しにされがちですが、名義変更を怠るとさまざまなリスクが発生します。

法律上の義務と放置するリスク

これまで、相続した土地の名義変更は任意とされていました。しかし、令和6年4月1日からは相続登記の申請が義務化され、土地を相続した人は「所有権の取得を知った日から3年以内」に登記申請を行わなければなりません（※）。

正当な理由なく相続登記を怠った場合、ペナルティとして10万円以下の過料が科される可能性があります。申請が義務化されたのは令和6年4月1日ですが、それより前に開始した相続についても、義務化の適用対象となるので注意しましょう。

法律上のペナルティ以外にも、名義変更を怠ることによって以下のようなリスクが想定されます。

土地の名義変更を行わないと、現時点で誰がその土地の所有権を保有しているのか、所有権を複数人が持っているならそれぞれの持ち分はどれくらいか、といった情報が不明瞭になってしまう恐れがあります。代を重ねるごとに推定相続人（遺産を相続する予定の人）が増えていき、その土地を誰がどれだけ相続するのか判断するのが難しくなってしまうでしょう。

土地を売却、あるいは担保にできるのは所有者（名義人）のみです。名義変更を忘れると、相続した土地を有効活用できない状況に陥ってしまいます。

※参考：国税庁.「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう　所有者不明土地　！～」,（参照2024-08-07）

 

不動産の売却や活用に必要な手続き

相続した土地を売却する際は名義変更の他に、譲渡所得税に関する確定申告が必要になります。

譲渡所得税とは、土地や建物の譲渡によって得た利益に対して課される所得税のことです。課税譲渡所得額の計算式は、以下の通りです。

計算の結果、課税譲渡所得額がゼロまたはマイナスになった場合、確定申告は不要ですが、プラスになった場合は、たとえ会社員であっても所得税の確定申告が必要です。

なお、相続した土地の場合は、自身が購入に関わっておらず、取得費が不明なケースもあります。その場合、税務上「概算取得費」として、譲渡価格の5％を取得費として計算することが認められています（※）。

もし手続きや税金の計算方法について不明な点がある場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談してみるとよいでしょう。

※参考：国税庁.「No.3258 取得費が分からないとき」,（参照2025-05-23）.

 

土地の名義変更手続きの流れをステップごとに解説

ここからは、相続した土地の名義変更を行う際の基本的な流れを5つのステップに分けて解説します。

1. 遺言書の確認、遺産分割協議

遺産相続では、故人の意思である「遺言書」の内容が優先されます。

遺言書がある場合は、その種類によって対応が異なります。被相続人が自分で書いた自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、家庭裁判所で遺言書の偽造などを防ぐための「検認」という手続きが必要です。ただし、法務局で保管されている自筆証書遺言（法務局保管制度を利用したもの）は、検認の必要はありません。家庭裁判所の検認前に遺言書を開封すると、ペナルティの対象となるため十分注意しましょう。

一方、2人以上の立ち会いの下、公証役場で公証人が作成した「公正証書遺言」は、原則として検認を経ずに使用可能です。

遺言書がない場合や、遺言書で指定されていない財産がある場合は、相続人全員で分割方法を決める「遺産分割協議」を行う必要があります。話し合いの末に相続方法が決まったら、遺産分割協議書を作成し、その内容に沿って遺産を分割します。協議書は遺産分割協議の内容を証明する重要な書類となるため、法定相続人全員の実印を押印した上で、それぞれが1通ずつ所持するのがおすすめです。

2. 必要書類の収集

土地を相続することが決まったら、名義変更のための書類を準備します。必要な書類は遺産分割協議の場合と、法定相続分の相続だった場合、遺言書がある場合でそれぞれ異なります。必要書類は以下の通りです。

遺産分割協議	被相続人の戸籍謄本
	被相続人の除籍謄本
	被相続人の改製原戸籍
	被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
	法定相続人の戸籍謄本
	法定相続人の印鑑証明書
	法定相続人の固定資産課税明細書
	法定相続人のうち、新しく所有者になる人の住民票
	登記申請書
	委任状（代理申請の場合）
	遺産分割協議書
	相続関係説明図
法定相続分の相続	被相続人の戸籍謄本
	被相続人の除籍謄本
	被相続人の改製原戸籍
	被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
	法定相続人の戸籍謄本
	法定相続人の法定相続人の固定資産課税明細書
	法定相続人の住民票
	法定相続人の登記申請書
	法定相続人の委任状（代理申請の場合）
	法定相続人の相続関係説明図
遺言書がある場合	被相続人の自筆証書遺言または公正証書遺言または秘密証書遺言
	戸籍謄本
	除籍謄本
	改製原戸籍
	住民票の除票または戸籍の附票
	新しく所有者になる人の戸籍謄本
	新しく所有者になる人の固定資産課税明細書
	新しく所有者になる人の住民票
	新しく所有者になる人の登記申請書
	新しく所有者になる人の委任状（代理申請の場合）
	新しく所有者になる人の相続関係説明図

ほとんどの書類は、本籍地や住所地の市区町村役場で取得できます。

3. 登記申請書の作成

名義変更を申し込むために、登記申請書を作成します。登記申請書は専用の用紙が準備されているわけではありません。必要な記載事項を正確に盛り込めば、任意の書式で作成可能です。

法務局の公式サイトでは、相続登記用の申請書サンプルや様式が公開されており、ダウンロードして利用するのが一般的です。登記申請書には、以下のような項目を記載します。

相続による名義変更の場合、1は所有権移転と明記します。原因は相続が発生した年月日（被相続人の戸籍上の死亡日）です。4には登記申請書に添付する書類の情報を記載します。7の課税価格には固定資産評価額、8の登録免許税は原則として課税価格の0.4％を記載します。

9の不動産の表示に記載するのは、相続した土地の不動産番号や所在、地番、地目、地積です。併せて建物も相続する場合は、建物の不動産番号と所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを明記します。

課税価格や免許税の額について不明な場合は、法務局または司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

4. 法務局への申請

必要な書類を全てそろえたら、相続した土地の所在地を管轄する法務局に提出します。申請方法は以下の3つから選べます。

法務局窓口で申請したとしても、後述する登記識別情報通知はその場で交付されないことに注意が必要です。

オンライン申請は自宅にいながら手続きできるため、窓口や郵送に比べて手間と時間を省けるところが利点です。しかし、申請用総合ソフトのダウンロードおよびインストールと、電子署名が必須になります。申請用総合ソフトは登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと　供託ねっと）から無料でダウンロードできますが、パソコンは別途用意しなければなりません。そのため、パソコンを準備できない方は窓口や郵送による申請を行いましょう。

5. 登記完了後の確認

登記申請が受理された後、法務局により手続きが完了すると、登記識別情報通知が交付されます。

登記識別情報通知には、英数字や記号を含む12桁の「登記識別情報」の他に、不動産番号や受付年月日、受付番号、登記の目的、登録名義人の氏名・住所などが記載されています。

登記識別情報通知は重要な書類であり、一度交付されたら再発行されません。誰かに盗み見されたり、不正利用されたりするリスクを避けるため、開封せず封筒のまま大切に保管しておいた方がよいでしょう。

登記識別情報通知は、登記を行った物件ごとに1通発行されます。土地のみなら1通、土地と建物の両方なら2通発行されるため、通数に漏れがないかを確認しましょう。

登記識別情報通知が発行されるタイミングは法務局の混雑具合にもよりますが、1～2週間程度が目安です。

 

土地の名義変更に必要な書類一覧と取得方法

土地の名義変更に必要な書類は、状況によって異なります。ケース別に必要な書類一覧と、それぞれの取得方法をご紹介します。

被相続人に関する書類

相続登記では、被相続人（亡くなった方）に関する下記の書類を準備する必要があります。詳細は以下の通りです。

	ケース			取得方法
	遺産分割協議	法定相続分の相続	遺言書あり
戸籍謄本	◯	◯	◯	本籍地の市区町村
除籍謄本	◯	◯	◯
改製原戸籍	◯	◯	◯
住民票の除票または戸籍の附票	◯	◯	◯	住民票の附票：住所地の市区町村 戸籍の附票：本籍地の市区町村

戸籍謄本や除籍謄本、改製原戸籍を準備する際は、在籍していた全ての戸籍・除籍謄本が必要です。住民票の除票または戸籍の附票は、登記簿上の住所および本籍地の記載があるものに限ります。

遺言による相続を行う場合は、遺言書そのものが必要です。しかし、遺言書の保管場所は公正証書遺言を除き、故人の意思によって異なります。自筆証書遺言の場合、自宅や貸金庫の他、法務局に保管されているケースもあり、あらかじめ書類を探しておきましょう。法務局に保管されている場合は、遺言書情報証明書が必要です。

相続人に関する書類

相続人に関する書類も、相続の形式によって必要な内容が若干異なります。詳細は以下の通りです。

	ケース			取得先
	遺産分割協議	法定相続分の相続	遺言書あり
戸籍謄本（抄本）	◯	◯	◯	本籍地の市区町村
印鑑証明書	◯	×	×	住所地の市区町村
住民票	◯	◯	◯	住所地の市区町村

住民票は全てのケースで必要ですが、このうち遺産分割協議の場合は法定相続人のうち、新しく所有者になる人の分だけ用意しましょう。

印鑑証明書は遺産分割協議書に押印された印鑑に関連するものを用意します。遺産分割協議書に実印を押す全ての相続人分が必要です。

土地に関する書類

土地の名義変更において、いずれのケースでも必要となる土地に関する書類は以下4つです。

登記事項証明書は、登記申請書を作成する際に必要となる情報（所在地、地番、地目、地積など）を確認するために用います。添付書類ではありませんが、正確な登記内容を反映するために取得しておくとよいでしょう。取得方法は、法務局の窓口の他、郵送やオンラインでも可能です。

固定資産課税明細書は、名義変更時に必要な「固定資産評価額」を確認するための書類です。毎年4月頃に市区町村から送付される、納税通知書に同封されています。登記申請を行う年度のものが届いたら、大切に保管しておきましょう。

遺産分割協議書は、遺産分割協議を行った場合に、その内容をまとめた書類です。協議書には、相続人全員の署名・実印の押印がなければ無効となるため、作成する際は十分注意しましょう。作成に不安がある場合は、司法書士などプロに作成を依頼することもできます。

相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係を図で示した書類です。申請者が正当な相続人であることを視覚的に証明できます。この書類を登記申請に添付すると、名義変更手続きを完了した後、提出した戸籍謄本や除籍謄本などの書類を返却してもらえます。

相続関係説明図は必須の書類ではなく、戸籍類の返却を希望しない場合は省略してもかまいません。ただし、戸籍謄本の原本は、被相続人の預金口座の払い戻し手続きなど、さまざまな場面で提出を求められる書類です。書類を返却してもらえば、新たに交付する手間や費用を省けるというメリットがあるため、相続関係説明図を作成することをおすすめします。

 

土地の名義変更にかかる費用は？内訳と相場

土地の名義変更を行うには、所定の費用が発生します。いざ手続きを行う際に困らないよう、あらかじめ何にどれくらいの費用がかかるのか把握しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記する際に国に納める税金のことです。税額は土地の所有権移転登記（名義変更）を行う理由によって異なりますが、相続の場合は「不動産の価額 × 4/1,000」で計算します（※）。

例えば不動産の価額が3,000万円だった場合、登録免許税は3,000万円 × 0.004 = 12万円です。

なお、土地と建物を両方相続する場合は、それぞれの不動産ごとに登録免許税が課されます。建物についても同様に、固定資産評価額に0.4％を乗じて算出します。

※参考：国税庁.「No.7191 登録免許税の税額表」,（参照2025-05-23）.

司法書士への依頼費用

土地の名義変更は相続人本人が行うことも可能ですが、司法書士に手続きを代行してもらう方法もあります。特に相続手続きが複雑なケースでは、名義変更に手間と時間がかかる恐れがあるため、プロに任せた方が安心です。

司法書士に依頼すれば、遺産分割協議書の作成や、故人の預貯金の解約払い戻し手続き、有価証券の名義変更といった諸手続きのサポートを受けられるというメリットもあります。

ただし、司法書士に手続きを代行してもらう場合は所定の依頼費用が必要です。依頼費用は司法書士が自由に設定できるため、どこに依頼するかによって差が出ます。依頼内容が複雑であるほど報酬が上がる傾向にあるため、一概にいくらと断言はできませんが、目安はおおむね5万～15万円が相場です。

その他費用

登録免許税や司法書士への依頼費用の他にも、必要な書類（住民票や戸籍謄本など）を交付してもらうための諸費用が発生します。

書類の交付に必要な費用は自治体によって定められており、1通当たり数百円が相場です。必要枚数は相続の内容によって異なりますが、全ての書類をそろえた場合の費用は数千円で済むケースが多いでしょう。

 

土地の名義変更でよくある疑問と注意点

土地の名義変更について、よくある疑問と注意点をまとめました。

遺産分割協議がまとまらない場合

遺産分割協議では、法定相続人同士が話し合って遺産の分割方法を取り決めるのが一般的です。しかし互いの利害が一致しない場合、協議がまとまらないこともあります。協議がまとまらない理由として、不動産評価額や土地の分割方法で意見が分かれるケースが挙げられます。

不動産評価額の場合は不動産鑑定士に鑑定を依頼するか、あるいは不動産会社で相見積もりを取って、客観的に評価額を示すという方法が有効です。

分割方法でもめた場合は、特定の相続人が土地を相続し、他の相続人に代償金を支払う代償分割や、土地を売却し、その収益を相続人全員で分配する換価分割などの方法で対処するのがよいでしょう。土地が広く、かつ更地の場合は登記されている土地を分割する現物分割という手段を採用する方法もあります。

これらの方法を試しても合意が得られない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、調停員を交えた話し合いをしましょう。それでも解決しない場合は、裁判所が遺産分割方法を決める遺産分割審判を行うことになります。調停や審判は、法的手続きや資料提出なども必要になり、かなりの手間と時間がかかるケースがほとんどです。

そのため、協議が難航しそうなときは、早めに弁護士など専門家に介入してもらい、解決を目指すことが大切です。

相続人が複数いる場合

不動産に関わる相続人が複数いるケースでは、通常、特定の当事者だけで名義変更できません。しかし、名義変更の理由が相続に伴うもので、かつ法定相続によるケースであれば、たとえ相続人が複数いたとしても、各相続人が自分の持ち分について単独で登記申請を行うことが可能です。

例えば、兄弟2人が1つの土地を相続した場合、兄が自分の持ち分を弟に同意を得ることなく1人で名義変更を申請できます。

ただし、法定相続分ではなく、持ち分の割合を変更して相続する場合は、他の法定相続人全員で申請しなければなりません。そのため、相続方法が法定相続によるものか、協議によるものかによって、申請の方法も異なる点に注意しましょう。

 

相続した土地の名義変更は早めに確実に済ませましょう

相続した土地の名義変更は、2024年4月1日から義務化されました。所有権取得を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、ペナルティとして過料を科せられます。そのため、土地を相続したら速やかに手続きを済ませましょう。

土地の名義変更手続きは、必要な書類をそろえれば自力での申請も可能です。しかし、相続が複雑な場合や、遺産分割協議書の作成に手間取る場合は、プロに依頼することでスムーズに進められるでしょう。

貝沼建設株式会社は昭和44年の創業以来、名古屋を中心に多くの方の土地活用を支えています。土地の売却はもちろん、税理士や弁護士、土地家屋調査士などの各種専門家と提携した相続に関するサポートも行っています。

土地の相続や名義変更手続きにお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。