「土地を相続したものの、何から手を付ければ良いか分からない」「土地の分け方で相続人同士が揉めないか心配」と悩んでいませんか。相続の際は、所有者確認や相続登記、分配方法の決定、相続税の納付など、さまざまな手続きを行う必要があります。手続きをスムーズに進めるには、土地相続に関する知識をあらかじめ把握しておくことが大切です。

本記事では、土地の相続手続きの流れや分け方、相続登記の方法、土地の評価方法などを解説します。

土地の相続手続きの流れ7STEP

土地を相続したら、以下の流れで手続きを進めていきましょう。

• 【STEP1】相続する土地の所有者を確認する
• 【STEP2】被相続人の相続財産を調査する
• 【STEP3】相続人を決定する
• 【STEP4】遺産分割協議で財産の分配方法を決定する
• 【STEP5】相続登記で土地の名義を変更する
• 【STEP6】期限までに相続税を申告・納付する
• 【STEP7】登記識別情報通知を受け取る

【STEP1】相続する土地の所有者を確認する

まずは、相続する土地の所有者を確認しましょう。所有者を確認するには、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する必要があります。相続人はもちろん、必要な手続きを進めれば誰でも取得できます。

取得するには、法務局の窓口の他、郵送やオンラインでの請求も可能です。手数料は取得方法によって異なるため、法務局の「登記手数料について」でご確認ください（※1）。

郵送の場合、法務局のWebサイトで請求書をダウンロードし、登記印紙600円と返信用切手・封筒（返信先を記載する）を同封した上で、管轄の法務局へ送付します（※2）。

オンライン請求は、登記・供託オンライン申請システムの「登記ねっと 供託ねっと」のかんたん証明書請求から請求可能です。始めにIDやパスワードの設定が必要となるため、指示に従って登録しましょう。

※1参考：法務省.「登記手数料について」. ,（参照2025-04-23）.

※2参考：新潟地方法務局.「登記簿謄本（登記事項証明書）はどのように請求すればよいのですか？」. ,（参照2025-04-23）.

【STEP2】被相続人の相続財産を調査する

次は、被相続人（亡くなった人）の相続財産を調査しましょう。相続財産を正確に把握することで、遺産分割協議や相続税の申告など、その後の手続きがスムーズに進みやすくなります。

調査対象となる財産は、主に以下の通りです。

• 土地・建物などの不動産
• 預貯金
• 有価証券
• 車両
• 貴金属
• 借金

土地や建物などの不動産は、毎年届く固定資産税課税明細書を参考にすると良いでしょう。課税明細書が手元になければ、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得して確認することも可能です。

預貯金や有価証券、車両、貴金属などは、それぞれ取引先の金融機関や証券会社、自動車の車検証、自宅内の現物などを基に確認しましょう。

調査対象には、借金などのマイナスの財産も含みます。借金などを把握しておかなければ、知らないうちに多額の負債を抱えてしまい、経済的な負担がかかる可能性があるためです。

負債の額によっては、相続放棄を選択する場合もあります。相続放棄は、相続すると知った日から3カ月以内に家庭裁判所へ申述しなければなりません（※）。必要以上の負債を抱えないためにも、早めに相続財産を調査しましょう。

※参考：裁判所.「相続の放棄の申述」.“3. 申述期間”.,（参照2025-04-23）.

【STEP3】相続人を決定する

相続財産の全体像を把握できたら、相続人を決めていきます。

遺言書があれば、基本的にはその内容に従って相続人が決まる仕組みです。遺言書がない場合は、民法で定められた法定相続人に基づいて相続人を確定する必要があります（※1）。法定相続人は、以下の順位で決まっています（※2）。

1. 被相続人の配偶者・子ども
2. 被相続人の父母・祖父母
3. 被相続人の兄弟姉妹
4. 被相続人の甥・姪

誰が相続人に当たるのかを確定させることで、その後の遺産分割協議をスムーズに進めやすくなります。

※1参考：e-Gov法令検索.「民法」“第八百八十七条”“第八百八十九条”“第八百九十条”. ,（参照2025-04-23）.

※2参考：国税庁.「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」.“相続人の範囲”. ,（参照2025-04-23）.

【STEP4】遺産分割協議で財産の分配方法を決定する

相続人が確定したら、遺産分割協議で財産の分配方法を決定します。遺産分割協議とは、相続人全員で集まり、誰がどの財産をどのように相続するか話し合うことです。

遺言書があれば記載内容に従って分配しますが、遺言書がなければ遺産分割協議を行います。相続人同士で対立しそうな場合は、弁護士に依頼して中立的な立場に立ってもらうと良いでしょう。

協議で全員が合意に至ったら、その内容を遺産分割協議書にまとめます。協議書には、相続人全員の署名と実印による押印が必要です。

【STEP5】相続登記で土地の名義を変更する

遺産をどう分けるか決まったら、相続登記で土地の名義を変更します。

登記申請は、特定の相続人が単独で行う他、相続人全員が共同で申請することも可能です（※1）。手続きが複雑で不安な場合は、依頼費用がかかりますが、司法書士に代行してもらうと良いでしょう。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続すると知った日から3年以内に申請しなければなりません（※2）。必要書類を用意し、相続した土地を管轄する法務局へ提出しましょう。

必要書類や登記申請の流れ、費用は、後ほど解説します。

※1参考：法務省民事局.「「相続登記の申請」はじめの一歩！」.,（参照2025-04-23）.

※2参考：東京法務局.「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～」. ,（2024-08-07）.

【STEP6】期限までに相続税を申告・納付する

課税遺産総額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納付が必要になります。

申告・納付期限は、被相続人が亡くなったと知った日の翌日から10カ月以内です。申請先は、被相続人の死亡した住所地を管轄する税務署になるため、間違えないように注意しましょう（※1）。

納付方法は、電子納税・クレジットカード納付・金融機関の窓口・税務署の窓口の4通りです。申請書類は、国税庁の「相続税の申告の際に提出していただく主な書類」をご覧ください。

なお、相続税は全ての人に課税されるわけではありません。前述の通り、課税の対象となるのは、課税遺産総額が基礎控除額を超えている場合に限られます（※2）。

基礎控除額は、法定相続人の人数によって決まり、以下の計算式で求めます。

• 3,000万円＋600万円×法定相続人数＝基礎控除額

例えば、相続人が配偶者1名と子ども2名の計3名の場合、以下のように計算します。

• 3,000万円＋600万円×3名＝4,800万円

このケースでは、課税遺産総額が4,800万円以内であれば、相続税はかかりません。

※1参考：国税庁.「No.4205 相続税の申告と納税」.“申告の期限と方法”. ,（参照2025-04-23）.

※2参考：財務省.「相続税について教えてください。」.,（参照2025-04-23）.

【STEP7】登記識別情報通知を受け取る

相続登記の申請が受理されると、法務局から登記識別情報通知が交付されます。

登記識別情報通知とは、不動産の所有権を証明するための大切な書類です。以前発行されていた登記済権利証に代わるもので、12桁のアラビア数字および符号からなる識別情報が記載されています（※）。

記載内容が第三者に知られた場合、不正利用されるリスクがあるため、厳重に保管しましょう。

※参考：福島地方法務局.「登記識別情報って何？」. ,（参照2025-04-23）.

相続した土地はどう分ける？

相続人全員が納得する形で土地を分けるため、事前にどのような分割方法があるのかを確認しておきましょう。分割方法は、主に以下の4つです。

• 現物分割｜土地を現物のまま分割する
• 換価分割｜土地の売却代金を相続人同士で分割する
• 代償分割｜一人が土地を相続して他の相続人には現金で支払う
• 共有分割｜相続人同士で分割せずに共同で所有する

現物分割｜土地を現物のまま分割する

現物分割とは、土地を現物のまま分割する方法です。相続財産を売却せず、そのままの形で複数の相続人に分けていきます。

例えば、相続する土地を2区画に分け、1区画は長男が、もう1区画は次男が取得するといった分け方です。長男は土地そのものを相続、次男は株式を相続するなどの分け方もあります。

ただし、土地は公平に分配するのが難しいため、相続人同士で取り分を巡ってトラブルが発生する可能性があります。単に面積で分けるのではなく、土地の評価額まで考慮した上で、慎重に話し合いを進めましょう。

換価分割｜土地の売却代金を相続人同士で分割する

換価分割とは、相続した土地を売却し、その売却代金を相続人同士で分け合う方法です。土地を現金化してから分配するため、面積や形状の違いによるトラブルが起こりにくくなります。取り分を平等にしたい場合に適している方法です。

ただし、買い手が現れない場合、代金の分配までに時間がかかる可能性があります。他の相続人や不動産会社と相談し、売却の見込みがあるのかを話し合いましょう。

代償分割｜一人が土地を相続して他の相続人には現金で支払う

代償分割とは、一人の相続人が土地を相続し、他の相続人にはその代わりとして現金を支払う方法です。

例えば、2,000万円の土地の相続人が長男と次男の2名だった場合、公平に分けるなら1,000万円ずつ取得します。代償分割では、長男が2,000万円の土地を全て相続する代わりに、次男へ1,000万円の現金を支払うことになります。

1,000万円の現金を次男に支払うことで、長男の取り分は実質1,000万円分になるため、公平に分配することが可能です。

ただし、相続人に十分な資金力がなければ、代償金を支払えません。比較的資金に余裕がある方に向いている分配方法です。

共有分割｜相続人同士で分割せずに共同で所有する

共有分割とは、相続人同士で土地を分けずに共同で所有する方法です。土地を分配する必要がないため、手続きの手間を軽減できます。

ただし、土地の共有名義は大きなトラブルを生む可能性があるため、できるだけ選ばない方が良いでしょう。起こり得るトラブルやリスクは、次項で解説しています。

相続した土地の共有分割をおすすめしない理由

相続した土地を共有名義にすると、後々さまざまなトラブルに発展するリスクが高くなります。

共有名義にした場合、土地を売却する際に相続人全員の合意が必要です。一人の相続人が売却を希望しても、他の相続人が反対していれば土地を売ることはできません（※）。

また土地を賃貸に出して収益を得る場合にも、相続人の過半数の同意が必要になります。将来的に維持や管理は誰が行うのか、収益はどう分配するのかなどで揉める可能性があるため、共有分割は避けた方が良いでしょう。

※参考：e-Gov法令検索.「民法」.“第二百五十一条”“第二百五十二条”. ,（参照2025-04-23）.

【重要】相続登記は2024年4月1日より義務化されている

先ほどもお伝えしたように、相続登記は2024年4月1日から義務化されています（※1）。そのため、土地を受け継いだ際は、相続することを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

義務化は2024年4月1日以降に発生した相続だけではなく、それ以前に相続した土地にも適用されます。2024年4月1日から起算して3年以内、つまり2027年3月31日までに登記申請をしなければなりません（※2）。

期限までに登記申請を完了しなかった場合、10万円以下のペナルティが科される可能性があるため、注意が必要です。

ただし、相続人が大勢いるため相続遺産が調査しきれていないなどの理由であれば、ペナルティの対象とならない可能性があります。ご自身の状況がペナルティの対象となるのか、あるいは免除される可能性があるのか、正確な判断は専門的な知識を要するため、専門家にご相談いただくことをおすすめします。

※1参考：東京法務局.「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～」. ,（2024-08-07）.

※2参考：東京法務局.「御存じですか？相続登記が令和6年4月1日から義務化されました」.,（参照2025-04-23）.

相続登記が難しいときは相続人申告登記制度でリスク回避を

遺産分割協議が長引いているなどの理由で、すぐに相続登記ができない場合は、相続人申告登記制度を活用しましょう。相続人申告登記制とは「自分が相続人である」と法務局に申告し、登記義務をひとまず履行するための制度です（※）。

相続人申告登記を行えば、正式な名義変更はまだできていなくても、義務違反にはならず、ペナルティを回避できます。制度利用を希望する場合は、以下の書類を用意し、土地の所在地を管轄する法務局に提出しましょう（※）。

• 相続人申出書（法務局のWebサイトよりダウンロード可）
• 申告する人が被相続人の相続人であると証明できる戸籍謄本
• 申告する人の住所を証明する書類
• 委任状（代理人が申請する場合のみ必要）

窓口申請の他、Webブラウザの「かんたん登記申請」からも申請可能です。詳しくは、法務省の「相続人申告登記について」をご覧ください。

なお、この制度は土地の所有権を移転するものではありません。ひとまず行う手続きになるため、今後土地を売却する場合は、正式な相続登記が必要となります。

※参考：法務省.「相続人申告登記について」.“２　基本的な提出書類”.,（2024-09-18）.

相続登記の方法

相続登記の手続きを行う際は、必要書類を準備して土地を管轄する法務局に提出します。

準備する書類は、財産の分配方法をどのように決めたかによって異なります。以下の表は、遺産分割協議で分配方法を決めた場合に必要な書類をまとめたものです。

このように、本籍地や現住所を管轄する市区町村の窓口などで書類を集める必要があります。

法定相続分や遺言書に従う場合は、遺言書が必要です。必要書類の詳細は「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」にてご確認ください。

※参考：法務省民事局.「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）」.“５ ＜ステップ④＞ 登記申請書の提出”.,（参照2025-04-23）.

※参考：法務局.「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」.“１　遺産分割協議の場合”.,（参照2025-04-23）.

相続登記をする際に必要な費用

相続登記に必要な費用は、主に以下の通りです。

登録免許税とは、土地の登記にかかる税金のことです。税額は、土地の評価額×0.4で算出します（※1）。土地の評価額とは、土地がいくらくらいになるかを示した数値を指しており、固定資産税や相続税を決めるときに使用されます。

書類の取得費用は、書類一通につき200～750円程度です。ただし、住民票や印鑑証明書、固定資産課税明細書は、市区町村によって異なります。また中にはコンビニ交付が可能な書類もあります。窓口やWebサイトなどで、事前に確認しておきましょう。

2024年3月に日本司法書士連合会が実施したアンケートによると、司法書士に支払う報酬の相場は、3万〜12万円です。内訳を見ると、3万〜8万円代で依頼している人が多い傾向にありました（※2）。

ただし、上記はあくまで相場のため、正式な金額は見積もりで確認しましょう。

※1参考：国税庁.「No.7191 登録免許税の税額表」.“（1）土地の所有権の移転登記”. ,（参照2025-04-23）.

※2参考：日本司法書士連合会.「司法書士の報酬」. ,（参照2025-04-23）

※2参考：日本司法書士連合会.「報酬に関するアンケート」.“所有権移転登記－４　所有権移転登記（相続）”.,（参照2025-04-23）.

相続税の計算に必要な土地の評価額とは？

相続税を算出するには、土地の評価額を正しく計算する必要があります。評価額は、現金のように一律で決まっているわけではありません。

土地の状況に応じて、以下の2つの方式を用いて計算します。

• 路線価方式
• 倍率方式

路線価方式

路線価方式とは、国税庁が毎年発表している路線価を基準に評価額を決める方法です。路線価とは、道路に面している宅地の1平方メートル当たりの価格を指しています。

路線価方式での評価額の計算式は「路線価×土地の総面積」です。路線価は、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」で誰でも確認できます。

なお、土地の形が細長い、間口が狭いなどのケースでは、路線価に補正率を掛けて評価額を調整します。

※参考：国税庁.「No.4602 土地家屋の評価」.“イ 路線価方式”. ,（参照2025-04-23）.

※参考：国税庁.「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」. ,（参照2025-04-23）.

倍率方式

路線価が設定されていない地域では、倍率方式を用いて評価額を計算します。倍率方式は「固定資産税評価額×倍率」で算出します（※1）。

固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税課税明細書に記載されているため、確認してみましょう。

倍率は、国税庁Webサイトの「路線価図・評価倍率表」で該当する地域をクリックし、上部にある「この市区町村の評価倍率表を見る」を選択すると確認できます（※2）。

※1参考：国税庁.「No.4602 土地家屋の評価」.“ロ 倍率方式”.,（参照2025-04-23）.

※2参考：国税庁.「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」. ,（参照2025-04-23）.

小規模宅地等の特例で相続税を減税できる

土地の相続税が発生した際、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。小規模宅地等の特例とは、居住用や事業用で使われていた土地を相続した場合に受けられる減税制度です。

特例が適用された場合、土地の利用区分に応じて最大80％まで評価額が減額されます（※）。

このように、土地の利用区分に応じて減額の対象となる面積が決まっています。特定居住用宅地等の特例が適用された場合、総面積のうち330平米までが減額の対象です。

評価額が下がれば、相続税や固定資産税の負担も軽減されます。一定の条件を満たすようであれば、積極的に活用しましょう。

※参考：国税庁.「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」.“減額される割合等”. ,（参照2025-04-23）.

土地を相続したらどう活用するか検討しよう

土地の相続手続きは、所有者の確認や相続人の確定、分配方法の話し合いなど複雑なものが多く発生します。まずは全体のスケジュールや動きを把握し、必要書類の用意や遺産分割協議の実施など、準備を着実に進めることが大切です。

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