不動産投資の中でもマンション経営の人気が高いのは、長期的に収入が確保できることに加え、所得税・住民税や相続税、固定資産税・都市計画税の節税効果が期待できるためです。なぜマンション経営をすると、節税効果が得られるのでしょうか。

本記事では、税金の種類ごとにマンション経営で節税ができる条件や仕組み、マンション経営によって発生する税金の種類、マンション経営のリスクなどを解説します。マンション経営で節税効果を得るには、税金の種類ごとに条件があります。種類別に条件も解説するため、節税効果を求めてマンション経営を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション経営で所得税・住民税を節税できる条件と仕組み

まずは、マンション経営で所得税・住民税を節税できる条件と仕組みから解説していきます。

所得税・住民税を節税できる条件

マンション経営で所得税・住民税を節税できる条件は、マンション経営で得る不動産所得とは別に、給与所得などの収入があることです。加えて、マンション経営が帳簿上赤字になっている場合、節税効果が得られます。

所得税・住民税を節税できる仕組み

マンション経営で所得税・住民税が節税できるのは「損益通算」という制度があるためです。損益通算とは、赤字の所得を黒字の所得から差し引いて、課税対象となる所得を少なくすることを指します。

例えば、給与所得と不動産所得があるとします。不動産所得が帳簿上赤字の場合、給与所得から不動産所得の赤字分が差し引かれるため、課税対象となる給与所得が少なくなり、所得税・住民税が減額される仕組みです。

「マンション経営が赤字だと、節税できても意味がないのでは？」と考える方もいるでしょう。しかし、マンション経営で所得税・住民税を節税するには、帳簿上赤字になっていれば問題ありません。

帳簿上の赤字にするために活用するのが「減価償却」と呼ばれる会計処理方法です。減価償却を活用すると、資産の取得費用を法定耐用年数で分割し、1年分を毎年の経費として計上できます。

例えば、新築の木造マンションを5,000万円で取得した場合、法定耐用年数は22年間です（※）。その期間、年間230万円（5,000万円 ÷ 22年）を毎年経費として計上できるため、不動産所得は帳簿上の赤字にできます。この赤字分を給与所得から差し引くことで、課税対象が少なくなり、所得税・住民税が節税できるのです。

ただし、長期にわたって赤字経営が続いている場合、税務署から「租税回避目的ではないか」と疑われることがあるため、注意が必要です。

※参考：e-GOV法令検索.「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」.“別表第一　機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表”,（参照2025-04-27）

マンション経営で相続税を節税できる条件と仕組み

マンション経営では、相続税を節税できる可能性もあります。マンション経営で相続税を節税できる条件と仕組みを見ていきましょう。

相続税を節税できる条件

マンション経営で相続税を節税できる条件は、不動産や現金といった財産から借入額を差し引いた金額が、基礎控除額よりも大きいことです。基礎控除額は、「3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の人数）」で算出できます（※）。例えば、法定相続人が4人の場合、5,400万円が基礎控除額です。

※参考：国税庁.「No.4152 相続税の計算」,（参照2025-04-27）.

相続税を節税できる仕組み

マンション経営で相続税が節税できるのは、同等の現金を相続するよりも、マンションを購入した方が相続税評価額が低くなるためです。相続税評価額とは、相続税を計算する際に基準となる金額で、相続税評価額が低くなると、連動して相続税額も抑えられます。

例えば、現金1億円を相続した場合は、1億円がそのまま相続税評価額で、これに対して相続税が発生する仕組みです。一方、1億円のマンションを購入した場合、相続税評価額は1億円よりも低くなるため、相続税が少なくなります。

また賃貸マンションを建てた土地は、「貸家建付地」に分類され、自宅などが建っている土地よりも相続税評価額が下がります。加えて、建物の相続税評価額も下がるため、大幅に相続税を圧縮できるでしょう（※）。

※参考：国税庁.「No.4614 貸家建付地の評価」,（参照2025-04-28）.

マンション経営で固定資産税・都市計画税を節税できる条件と仕組み

マンション経営をすると、固定資産税や都市計画税も節税できます。

マンション経営で固定資産税を節税できるのは、マンション経営に適した更地を所有している場合です。

更地にマンションなどを建てると、「小規模住宅用地の特例」の対象となり、マンション1戸につき200平方メートル以下の部分にかかる固定資産税の課税標準額が1／6、都市計画税の課税標準額が1／3に軽減されます。このため、更地で土地を所有しているよりも、固定資産税を抑えることができるのです。

ただし、更地にマンションを建てた場合、建物部分の固定資産税は増えてしまいます。節税できる土地の固定資産税と、新たに課税される建物の固定資産税のバランスを考慮することが大切です。

※参考：安城市.「小規模住宅用地の特例の適用」,（2025-03-17）.

会社員でもマンション経営による節税は可能？

結論を述べると、会社員でもマンション経営による節税は可能です。

前述した通り損益通算は、給与所得などの所得から、不動産所得の赤字部分を差し引くことで課税所得を減らして、所得税・住民税を節税できます。給与所得とは、勤務先から支払われる給与や賞与などから必要経費相当額（給与所得控除）を差し引いた後の所得を指すため、会社員でもマンション経営を行い、帳簿上の赤字があれば、税負担を軽減できます。

また相続税や固定資産税に関しても、条件さえ満たせば、会社員でも節税効果を得ることが可能です。

マンション経営で発生する税金の種類

所得税・住民税、相続税、固定資産税・都市計画税などを節税できる可能性のあるマンション経営ですが、新たに発生する税金もあります。どのような税金が発生するのかを見ていきましょう。

※参考：国税庁.「所得税のしくみ」,（参照2025-04-27）.

マンション経営のリスク

節税効果のあるマンション経営ですが、リスクもあることを理解しておくことが大切です。マンション経営の代表的なリスクを2つ解説します。

空室のリスク

いくら節税効果があるからといって、入居者が集まらず、空室の部屋ばかりになってしまうと、マンション経営で十分な収益が得られません。

空室であっても、修繕費、維持費などがかかるため、赤字が続いてしまう恐れもあります。加えて、相続税評価額で考慮される賃貸割合は、空室状況も加味されるため、空室が長期的に多いと、相続税が思うように圧縮できない恐れもあります。

値下がりのリスク

物件が値下がってしまうリスクがあることも、マンション経営をする際には理解しておきましょう。

購入時には高い価値を持っていた不動産でも、周辺環境の変化や建物の老朽化などにより、資産価値が落ちてしまう可能性があります。購入前に立地や周辺環境の将来性を考慮することに加え、定期的なメンテナンスを実施し、資産価値を維持することが大切です。

マンション経営による節税を考えているのなら専門家に相談しよう

マンション経営による節税は、条件を満たせば、所得税・住民税や相続税、固定資産税・都市計画税を効果的に抑えることができます。ただし、節税効果だけを考えてマンション経営をすると、赤字経営が続き、結果的に損をしてしまう可能性もあるため、慎重に検討することが大切です。マンション経営の知識を持った専門家に相談し、ご自身に適した節税対策や経営方針を立てましょう。

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