今回は、相続登記がされていない土地がある場合の具体的な対処方法について、基本的な解説をします。なお、建物は解体してしまえば登記名義人が誰であれ、滅失登記をすることができますので、あくまでも「資産価値のある」土地を念頭にした話となります。

❶該当する土地を正確に把握する
⑴法務局で登記簿や公図の入手
毎年4月に役所から送られる固定資産税課税通知書を参考にして、まずは法務局で登記簿謄本を入手します。現在は電子化されているので、全部事項証明書といいます。土地については、建物と違って未登記ということはあり得ず、必ず登記簿が存在しています。併せて公図も入手し、土地の大まかな形状も把握します。

⑵登記名義人の住所・氏名を確認する
次に、登記簿に載っている名義人と住所を確認します。そして、名義人がどういう親戚筋なのか把握します。名義人が祖父母の場合が圧倒的に多いですが、さらに曾祖父という場合や、独身や子どもがいないまま亡くなった「おじやおば」という場合もあります。

❷名義人の相続人を調査する
⑴戸籍関係の取り寄せ
名義人を確認したら、戸籍関係の収集をします。親戚筋であれば、自分の戸籍から両親の戸籍、さらに祖父母の戸籍とどんどん遡ることでたどり着きます。直系親族以外の戸籍だと、役所がどこまで交付してくれるかというハードルはありますが、相続手続に必要であることを窓口で強調して交付を迫ってください。その際、これまでに取得した戸籍関係と登記簿を持参すると話が早いです。

⑵戸籍の附票で相続人の住所地を把握する
戸籍をたどって相続人が判明した場合、相続人の現住所を把握する必要があります。これは戸籍謄本(こちらも今は電子化されているので、戸籍全部事項証明書といいます。)と同時に戸籍の附票を交付してもらうことで、住民票登録地を把握することができます。本人確認が厳格化している現在は、住民票登録地に実際に居住している場合が大多数という感じです。

⑶ただし、海外居住者や行方不明者など住民表登録をしていない人がいると、自力で先に進めるのは難しいです。

❸相続人への連絡
⑴遺産分割協議の申出
相続人に対して、以下の内容を伝えます。
①相続登記がされていない土地があること
②その土地の名義人の相続人であること
③このまま放置すると科料の制裁の対象となること
④土地の処分についての発信者の意向
例えば①通知人がこれまで管理(固定資産税の支払いや清掃など)しているので、通知人が取得したい、②使用する予定がないので売却したい、などです。

⑵自分が取得したい場合の注意点
①協力してくれない相続人に対しては、土地の『時価』のうち、相手方の法定相続分相当額を代償金として支払う覚悟が必要です。
②また一人でも協力してくれない相続人がいると、遺産分割調停の申立てが必要となります。

❹自分への譲渡を承諾してくれる人への対応
⑴承諾してくれる人に依頼すること
通常は、承諾してくれる人に、「相続分の譲渡証明書」という書類に署名・実印で押印してもらい、印鑑証明書を付けてもらいます。

⑵一人でも承諾してくれない相続人がいると、相続登記することができません。その場合、承諾しない相続人「全員」を相手方として遺産分割調停の申し立てをします。このような場合、承諾しない人の法定相続分の代償金を支払うことで申立人の単独名義とする内容で調停が成立することが多いです。なお、譲渡証明書を差し入れてくれた相続人は、遺産分割手続から脱退している扱いになるので、相手方とする必要はありません。

❺「知らぬが仏」
⑴固定資産税が課税されないような資産価値が乏しい土地であっても、相続登記を放置すれば科料の制裁の対象となってしまいます。
しかしながら、固定資産税が課税されていない場合は、存在自体を把握できない場合が多く、制裁の対象は、あくまでも「相続登記がされていないことを知ってから3年以内」です。それなので、今まで親や親族から何も聞かされていなければ、あえて自分から掘り返すことまでは不要です。

⑵相続登記の協力依頼の連絡があった場合
①通知人が取得を希望している場合
この場合、譲渡証明書と印鑑証明書を差し出せば、大抵は解決となります。
しかし、相続登記が完了しない限り、制裁の対象から脱離することはできません。非協力的な相続人がいて、相続登記まで進んでいない場合もあり得ますので、注意が必要です。

②相続放棄
名義人が遠い親戚でも面識もないような場合は、相続放棄をするのも一考です。相続放棄をすれば、他に財産や負債があっても、完全に縁切りをすることができます。
相続放棄は、原則は「被相続人が亡くなってから」3か月以内が申し立ての期限ですが、この場合、自分が「相続人であることを知ってから」3か月以内となるので、亡くなって数年経過していても相続放棄することができます。
しかし、相続人であることの連絡を受けてから3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に、手続きを申し立てる必要があるので、注意が必要です。