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土地活用コラム

家賃滞納者の家財搬出特約を有効とした裁判例

家賃滞納者に対する対応はオーナーや管理会社にとって悩みの種です。

しかし、オーナーや管理会社が、滞納していることを理由に滞納者に無断で家財を搬出することは、滞納者に対する不法行為となり、逆に損害賠償を負担するというジレンマが生じています。


このたび、令和3年3月5日に大阪高等裁判所で、家賃滞納者に対して、一定の要件を満たせば物件を明け渡したとみなして、滞納者の家財を処分できると定めた特約を有効とした判決が出たというニュースがありました。

今回は、この判決の射程範囲などについて解説します。
なお、執筆段階で判決文そのものは入手できていないので、あくまでも報道で知りうる範囲での解説となりますので、ご了知願います。

1 大原則
賃借人の意に反して退去させることは、いわゆる「自力救済」として禁止されています。
このような行為は、民事上の損害賠償の対象となるだけではなく、刑事上も住居侵入罪や窃盗罪等の罪に問われる可能性があります。

 

2 大阪判決の特殊性

⑴これまでの裁判例
通常は、実際に家財を無断処分された滞納者が、オーナーや管理会社を相手に損害賠償請求をして提訴することが大半です。つまり、実際に処分行為がされてしまっている場合です。
滞納者から訴えられた裁判では、すべてにおいてオーナー側が敗訴しています。

⑵これまでの考え方
これまでは、特約そのものを賃貸借契約書の条項に盛り込むことはあるものの、いざ争いになった場合には、この特約は自力救済禁止の原則に抵触し、消費者保護違反として当然に無効になるものと考えられていました。

⑶大阪判決の特殊性
しかし、この裁判は、消費者団体が、一定要件を満たした場合には滞納者の家財処分ができるという特約として契約書に掲げること自体が無効であると提訴したものであり、そもそも処分行為そのものがまだなされていない場合です。
そして、大阪高等裁判所は、「一定要件」を満たす場合に滞納者の家財を搬出することを認める特約そのものは有効であると判断しました。

 

 

3 特約違反とならないための「一定要件」とは?

問題となった特約は①2か月以上の家賃滞納。②連絡が取れない、③長期にわたり電気、ガスなどの使用がない、④客観的に見て再び住宅を使用する様子がない、の4要件を満たせば物件を明け渡したとみなし、家財を処分できると定められているそうです。
そして、裁判所は4つの要件を満たす状況では、借主がすでに家財を守る意思を失っていり可能性が高く、「占有権が消滅していると認められる」とし、消費者利益の保護を定めた消費者契約法にも反しないと判断したとのことです。

 

 

4 結局は?

この4要件を満たす典型ケースは、いわゆる「夜逃げ」の場合であり、実際に居住して建物を使用している場合には、この特約には該当しません。しかしながら、有効とされた特約には、「2か月」以上という滞納期間の基準は明示されており、裏返せば2か月以上夜逃げ状態であり、戻る形跡がなければ、家財搬出も認められる余地が出てきます。提訴してから強制執行の完了まで約半年要することからすれば、「2か月」というのは「短期間」というのが私の印象です。
そして何よりも、一定要件の下ではありますが、「自力救済」を認める特約が有効とされたことで、オーナーや管理会社としては、賃貸借契約書に堂々と掲げることができることに大きな意義がある裁判例です。

 

 

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