すなわち、賃貸住宅を建築した場合の最大の節税(相続税)要因は、②でお話しました建物の評価差額であり、実際の時価(一般的に考えられている価値)と相続税を計算する上での時価との乖離により生じるものです。
この点に注意して今後の賃貸住宅の建築を考えれば、自己資金の投入または資産の買換えによる賃貸住宅の建設は、同様の節税(相続税)効果を得ながら安全な経営ができるという面で、より良い建築方法ではないかと思われます。
マンション建築を行われる方のほとんどが、その目的として「相続対策のため」を挙げられるでしょう。ゆえに、マンションの建築主も迷わず、不動産オーナー自ら個人で建てられるケースが大半です。確かに、マンションを建築すると、評価額が大きく下がり、相続対が軽減されます。しかし、条件次第によっては、不動産管理会社などの法人を建築主とすることも検討してみる価値があります。
以上のことから、相続対策の対象者が非常に高齢である場合や健康状態が思わしくない場合には、オーナー自ら個人で建築される方が無難でしょう。しかし、、相続対策の対象者の年齢が比較的若く、また健康状態もよい場合は、法人で建築されることによる効果が十分期待できることがあります。固定資産税の軽減が図れます。不動産を所有するものは、固定資産税の納付義務が発生します。これらは路線価など市区町村が決定して固定資産税評価と利用状況によって税額を算出されます。固定資産税の住宅用地特例により、200㎡以下の小規模住宅地は、更地にくらべ土地の固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。建物については一定の要件を満たせば、新築の物件については3年間の固定資産税が50％の軽減措置を受けることができます。中高層耐火建築物の場合は5年間にわたり減額されます。

2　保険料相当額を子供へ現金贈与(保険料贈与プラン)
●生命保険料で相続税の納税資金を準備する場合に、親が保険料相当額の現金の贈与を子に行い、子がその現金で親を被保険者とする生命保険契約を締結すれば、相続税の節税と納税資金対策を同時に解決できる場合があります。
●例えば、父が長男に現金の贈与をします。年間110万円を超えた場合は、贈与税の支払いが長男に生じます。その後、その現金にて長男は、契約者長男・被保険者父・保険受取人長男の生命保険契約に加入して、保険料を長男が支払っていきます。
●この方法によると、死亡保険金は、一時所得として長男に所得税と住民税が課税されます。一時取得なので1/2課税となり、相続課税はされません。
保険料支払いの能力のない子でも生命保険料の負担が可能になります。また、親から保険料相当額んｐ現金贈与をしたあとすぐに支払(自動引落)があれば手許に贈与資金がたまらなくて子の金銭感覚を狂わせることはありません。
●例えば、年間110万円の年払い保険料で終身保険(終身払込)の場合、70歳くらいの男性でおよそ1,400万円ぐらいの終身保険が確保できます。
●将来の遺留分の減殺請求されたときに、この死亡保険金を使用することもできます。
保険料支払能力等のない子等に対する保険料相当額の贈与行為について、国税庁は、支払保険金の負担者の判定については、過去の保険料の支払資金は父親等から贈与を受けた現金を充てていた旨、子等から主張があった場合は、事実関係を検討の上、例えば、毎年の贈与契約書、過去の贈与税の申告書、所得税の確定申告等における生命保険料控除の上、例えば、毎年の贈与契約書、過去の贈与税の申告書、所得税の確定申告等における生命保険料控除の状況、その他贈与の事実が認定できるものなどから贈与事実の証明が得られたものは、これを認めることとされています。