• HOMEHOME
  • 貝沼ニュース・コラム

貝沼ニュース・コラム

不動産管理会社を設立して所得税や相続税を軽減する

  • 税務講座

2019年5月16日

不動産管理会社が物件を取得し、管理運営を行います。
不動産管理会社が建物そのものを所有しますので、家賃収入は100%法人に帰属します。
個人の家賃収入がすべて会社に置き換えられ、個人としては地代収入が残るだけですので、収入の分散効果や相続税対策にとって不動産所有方式が最も効果が大きいといえます。

不動産所有方式の場合で、不動産管理会社が建物を所有して賃貸するときは、建物の所有者に家賃を帰属することとされていますので、適正管理料について課税庁との争いは生じません。不動産所有方式では、建物だけを不動産管理会社へ譲受等により移転し、土地は移転させない事例が多いと思います。
このことにより、移転コストは小さくて済み、建物の賃料は「全額」不動産管理会社に帰属することとなり、所得分散効果は大きなものが期待できます。
留意点としては、建物を譲受する場合には、適正な時価によって行う必要があります。
また、建物の転移に伴い、登記費用と不動産取得税が必要になることです。登記手続きを司法書士に依頼した場合には、登録免許税のほか司法書士に対する報酬が必要になります。なお、建物の所有権移転の場合の登録免除税は、「固定資産税評価額×1%」で計算されます。
また、不動産取得税は不動産の取得時に1回限り課されます。建物
について、住宅用は「固定資産税評価額×3%」、事務所・店舗等は「固定資産税評価額×4%」で計算されます。

さらに、2年後の消費税の課税についても注意が必要です。事業用の建物を不動産管理会社に売却した場合、その賠償代金は消費税法上課税売上に該当します。
マンション・アパート経営をしているオーナーは通常、消費税は免税事業者であることが多いと思いますが、アパート等を売却した年の課税売上高が1,000万を超えるとその年の2年後に関しては課税事業者になってしまいますので、事前に簡易課税の選択の検討も必要となります。

将来の相続対策としても有効です。

不動産管理会社を利用することにより家族役員などへ給与の支払いが可能になり、被相続人の金融資産の増加を御制することができます。
また相続人への金融資産の移転をすることで相続税の納税資金の準備をすることができます。


役員は誰が就任すればよいか 

父が役員に就任し給与の支払いを受け取るのでせっかくの収入分散の効果が薄れることとなるので、原則として、子や孫が役員に就任することが望ましいものと思われます。
なお、子や孫が公務員などである場合には、不動産管理会社の役員にはなれませんので、子の配偶者などを役員にするなど検討が必要となります。
 

家賃の敷地の評価について

貸家の敷地については、相続税の計算上、「自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)」で評価されます。借家権割合は30%であるため、借地権割合が50%であれば、「自用地評価額×85%」により計算することになります。
一方、貸家を法人に売却した後は、法人がオーナー様から土地をかりることになりますが、この敷地の地代を無償とすると、その土地は「自用地評価額(100%)」として評価されることになります。そこで、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出して賃貸借(土地の固定資産税の2倍から3倍程度以上の地代の支払いが目安です。)とすると、その土地の評価額は「自用地評価額×80%」となり、土地の相続税評価上も有利になります。

お気軽にお問い合わせください

本社

お電話でのお問い合わせ

052-242-1131受付時間 9:00~18:30

ご相談・
お問い合わせ

×