• HOMEHOME
  • 貝沼ニュース・コラム

貝沼ニュース・コラム

知っておきたい法律講座

  • 法律講座

2018年9月14日

「マンション賃貸人であるオーナーが死亡した場合、
オーナーの相続人は何をしたらよいのでしょうか?」


このテーマについては、貝沼ニュース95号で取り上げていますが、今回はオーナーさんが亡くなった場合にどのような問題が生じるのかに踏み込んで解説します。

1.賃貸借契約は、どうなるか?

オーナーが死亡しても、テナントとの関係では、賃貸借契約はこれまで通り継続することになります。したがって、オーナーの死亡を理由として、賃貸借契約の終了を主張することはできません。

2.賃料の受け取り方法をまず決める
遺言によりマンションを相続する人が決まっている場合は、相続人が、テナントに対して、今後の賃料の支払先を通知すれば足ります。
しかし、相続人が未定の場合は、とりあえず、誰が、どのように受け取るかを、急ぎ相続人全員で決めて、テナントに通知(今後の振込先など)する必要があります。
オーナーの口座は、死亡を理由として金融機関に凍結されてしまうと振り込みすることができませんし、テナントからすれば誰に賃料を支払えばよいのか分からないので、これを明確にするためです。
なお、いずれの場合も、賃料の支払先が管理会社の口座になっている場合は、引き続き管理会社に支払ってもらうのが無難です。

3.遺産分割協議をして、
新たな賃貸人を決める

遺言書がない場合、マンションを誰が相続するか、相続人で遺産分割協議します。
通常は、当該不動産を相続した人が、賃貸人の地位も相続したことになります。

 

4.マンションを相続する人が決まったら
やるべきこと


①相続時(オーナー死亡時)の未払賃料がある場合
未払賃料もマンションを相続する人が相続することを遺産分割協議書に明記してください。この条項がないと、相続前の未払賃料については、法定相続分の限度でしか請求できないことになってしまいます。

②オーナー(賃貸人)の変更を、テナント(賃借人)に通知する
(1)再度賃貸借契約書を作成するのが最善ですが、契約書の作成が難しければ、
(2)オーナーをAからBに変更することの確認書を作成する(新オーナーとテナント両名の押印があるもの)。
(3)テナントと連絡がつきにくかったり、テナントが契約書や確認書の作成に協力しない場合は、オーナー変更の通知書を送付するなどをします。もっとも(3)の通知書の
送付は、オーナーが一方的に送りつけるものであり、テナントに対する拘束力は弱いです。
 

③マンションの名義変更手続をする→とても大事です!
(1)登記されている物件は、相続登記をしてください。
(2)登記されていない物件は、役所(名古屋市であれば市税事務所固定資産税課)で固定資産台帳の名義変更手続をしてください(必要書類は役所により異なるので、事前に確認してください)。
登記されている物件で、費用などの関係でただちに相続登記をしない場合でも、固定資産台帳の変更手続は必ずしてください。
なお、相続登記をした場合、法務局から役所に通知されるので、改めて役所への手続は不要です。
(3)名義変更手続をしていない状態で、建物明渡しを求めるなどの裁判を起こすとなると、遺言書や遺産分割協議書、戸籍関係書類一式(しかも原本)が必要になります。

さらに、これらの書類は、提訴した人が正当な権利者(賃貸人)であることを証明する証拠書類なので、相手方であるテナントにも写しが送付されることになります。

5.裁判中に原告であるオーナーが死亡した場合
裁判手続を、相続人の誰が引き継ぐかを決めるために、裁判は一旦「中断」します。その上で、遺言書や遺産分割協議書、戸籍関係書類一式を提出して、新たな相続人を原告であることが確定した後に、裁判手続は再開します。
この手続を「受継」といいます。

6.判決が確定した後や裁判和解が成立した後にオーナーが死亡した場合
建物明渡しを命じる判決が出た場合、直ちに強制執行を申立てするので、ケースとしては多くありません。
しかし、賃貸借契約の継続を内容とする和解をした後に滞納などを理由として、和解調書に基づいて強制執行する場合、調書に記載されている当事者が変更されることに
なりので、上記5と同じような手続を経て、裁判所から新たに「承継執行文」を発行してもらう必要があります。
 

7.まとめ
オーナーさんが亡くなった場合(に限りませんが)、遺言書があるとないとでは、時間的・費用的ロスがかなり異なります。
裏を返せば、遺言書がないと、遺産分割協議がまとまるまで、裁判も強制執行もできないということになるのです。
いつも同じような結語になりますが、遺言書があれば、面倒な事態の多くを避けることができるので、遺言書の作成を前向きに検討していただければと思います。

お気軽にお問い合わせください

本社

お電話でのお問い合わせ

052-242-1131受付時間 9:00~18:30

ご相談・
お問い合わせ

×